Постановление об объединении двух участков

Раздел имущества, в том числе земли, при разводе или оформлении наследства — обычная практика. Немного терпения при подготовке документов, и вот уже бывший единый надел разрезан и распределен между экс-супругами или родственниками покойного. Однако закон позволяет не только делить, но и объединять территории. Объясняем, как это сделать.

Зачем объединять земельные участки

Распоряжаться одним крупным участком чаще всего удобнее, чем несколькими маленькими. На такой земле собственнику (будь то физическое или юридическое лицо) проще построить большое здание, разбить сад или огород, а риски что-то напутать с налогами и другими платежами ниже. Кроме того, иногда это финансово выгоднее: в некоторых СНТ членские взносы рассчитывают исходя не из площади владений, а количества самих участков без учета их размеров.

Продавать один большой участок тоже выгоднее, чем несколько маленьких. Ведь это гарантирует, что вся земля будет выкупаться вместе и за одну сделку. Так реализовать ее получится быстрее, а бумаги не придется оформлять дважды или трижды. Кроме того, цена большого участка будет выше.

Бывают также случаи, что несколько собственников хотят свести свои участки в один. Например, соседи стали супругами и теперь земля, принадлежавшая каждому из них, фактически используется совместно. Если какие-то из участков уже находятся в общей собственности (например, долями владеют несколько родственников), это не проблема.

Какие земельные участки можно объединить

Базовые правила объединения нескольких участков регулирует статья 11.6 Земельного кодекса РФ. Они довольно простые и понятные, некоторые ограничения связаны с особенностями кадастрового учета и передачи прав собственности.

Для превращения двух, трех и более участков в один требуется, чтобы они:

• имели четкие границы и были зарегистрированы в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). То есть на участках было проведено межевание, и они внесены в кадастр;

• имели общую границу, то есть были смежными;

• находились в одном городе, селе, поселке, деревне, СНТ. После объединения границы нового участка не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, а также муниципальных образований и населенных пунктов;

• имели одинаковые категорию и вид использования (например, «индивидуальное жилищное строительство»);

• принадлежали владельцу или владельцам на основании права собственности, пожизненного владения, постоянного или безвозмездного пользования.

Когда один из участков в залоге, это не помеха для их объединения. По умолчанию обременение просто перейдет на весь новообразованный участок. Если собственников несколько и их не устраивает такое решение, они могут прописать другое распределение обязательств.

Когда могут отказать в объединении

Имейте в виду, что, если между участками проходит дорога (пусть даже самая узкая), в этом месте они не имеют общей границы. Если земли не соприкасаются в других точках, объединить их в кадастре будет нельзя.

Кроме того, важно учитывать, что в каждом муниципалитете в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимает представительный орган местного самоуправления, может быть установлено ограничение на максимальную площадь для одного участка. Если после объединения территория окажется больше норматива, участок не зарегистрируют. Лимит площади местные власти определяют самостоятельно. Федеральное законодательство при этом ограничивает размер участков для ведения личного подсобного хозяйства 2,5 га.

А еще нельзя проводить слияние участков, если разные лица имеют право бессрочного или безвозмездного пользования или право пожизненного наследуемого владения этими землями. Когда собственник один, это не проблема.

Если планируется объединить земли разных категорий или участки, не зарегистрированные в реестре, сперва требуется привести их в соответствие с требованиями, о которых мы говорили ранее. При этом после объединения на новом участке должна сохраняться возможность разрешенного использования расположенных на нем объектов недвижимости. Например, не должно оказаться, что после смены категории и вида использования одного из первоначальных участков на нем больше не разрешается индивидуальное жилищное строительство, а дом при этом уже построен.

Как объединить два участка в один?

Процедура слияния участков начинается с межевания. Это нужно, чтобы подготовить новый объединенный межевой план, на основании которого увеличенный участок добавят в кадастр.

Подробнее о том, как проводится межевание, мы рассказывали здесь. Если для первоначальных участков его делали недавно и собственник (или собственники) на 100% уверены, что все границы верны, процесс упрощается. В этом случае кадастровый инженер может не выезжать на место и составить план по документам. Это немного ускорит и удешевит работы на данном этапе.

Помимо нового межевого плана для объединения участков также потребуется собрать правоустанавливающие документы на землю и все строения на ней. Это могут быть:

• договор передачи недвижимости в собственность, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство;

• соглашение о разделе участка, если ранее была выделена доля на большем участке (например, так происходит, когда делят землю между несколькими наследниками). В этом случае также понадобится правоустанавливающий документ на первоначальный участок, который был разделен;

• для членов кооператива — справка о выплаченном пае, подписанная председателем и главным бухгалтером организации;

• при передаче недвижимости новому владельцу в обмен на пожизненную выплату денежного содержания — договор ренты;

• акт органа государственной власти или местного самоуправления с решением передать участок земли;

• решение суда, вступившее в законную силу;

• решение о реорганизации и передаточный акт, по которому землю передали новому владельцу.

Если оригиналы документов утеряны, сведения можно получить из ЕГРН, заказав соответствующую выписку. В ней будет информация о виде и реквизитах документа-основания, а также данные об участниках договора и содержание правоустанавливающего документа.

Когда все участки, которые планируется слить в один, принадлежат одному собственнику, требуется подписать решение об объединении. Если собственников несколько, нужно составить соглашение об объединении с указанием долей во владении будущим большим участком. Соотношение этих долей собственники определяют по своему желанию.

Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности

Когда все документы готовы, можно обращаться в Росреестр, чтобы внести новый участок в кадастр и оформить право на владение им. Это делают одновременно.

Заявителей ждут в отделении Росреестра или в МФЦ, причем местонахождение земли, которую предстоит регистрировать в ЕГРН, не важно. Также уполномоченные представители федеральной службы проводят выездные приемы, а еще пакет документов разрешается отправить по почте ценным письмом (не забудьте сделать опись вложения и попросить уведомить о вручении). Кроме того, на сайте Росреестра и на портале «Госуслуги» созданы специальные электронные формы.

Помимо сведений, о которых мы говорили чуть ранее, при подаче заявления понадобятся паспорта собственников. Если оформлением бумаг занимается доверенное лицо, на него нужно сделать доверенность и заверить ее у нотариуса. Паспорт самого доверенного прикладывать к заявлению в Росреестр не требуется.

После того как документы рассмотрят, собственники получат выписку из ЕГРН на новый большой участок, а исходные маленькие участки официально перестанут существовать.

Присвоение адреса

Присвоение адреса — дополнительный этап при объединении участков. Это можно сделать сразу, но можно и подождать, например, до того момента, когда на земле появится дом. Адрес здания автоматически присваивают участку, но его не обязательно получать, когда строительство только планируется и начинается.

Адрес присваивает администрация по месту нахождения участка. В нее можно обратиться напрямую или через МФЦ. К заявлению понадобится приложить паспорта всех собственников, документы на старые участки или соответствующие выписки из ЕГРН, соглашение или решение об объединении участков.

Обратите внимание, что, сколько бы ни было собственников, они вместе подают одно заявление.

Сроки объединения земельных участков

Самый проблематичный этап при слиянии участков — межевание. При хорошем сценарии от заключения договора со специалистом до внесения сведений в ЕГРН проходит около двух недель. Но иногда процесс может затягиваться на месяцы.

Особенно сложно придется, если на одном из присоединяемых участков межевание ранее не проводилось. Сроки зависят от удаленности участка, количества соседей и их согласия с границами, загруженности кадастрового инженера. Кроме того, Росреестр в ходе экспертизы может обнаружить ошибки, и тогда регистрацию приостановят. Потребуется дополнительное время, чтобы скорректировать данные и заново подать документы.

Сама постановка участка на учет и регистрация права собственности занимает в среднем десять рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром. Если бумаги передавались через МФЦ, срок увеличивается на два дня.

На то, чтобы присвоить адрес новому участку, понадобится еще 18 или более рабочих дней со дня получения заявления в администрации.

Стоимость объединения земельных участков

Расценки на работу кадастрового инженера зависят от объема задач, сроков проведения, локации, размера и конфигурации участка. Итоговая цена определяется на основе сметы и, как правило, оказывается не более 20–30 тыс. рублей.

Имейте в виду, что иногда местные власти могут помогать с межеванием льготникам (например, многодетным семьям и инвалидам), которым выделена земля. Тогда кадастровому инженеру платит государство. О такой возможности нужно узнавать в отделении соцзащиты по месту жительства.

Постановка на кадастровый учет бесплатна, но госпошлина взимается за регистрацию права собственности. Размер пошлины фиксированный: для участка под личное подсобное хозяйство, дачное хозяйство, садоводство или земли сельхозназначения — 350 рублей, в остальных случаях — 2 тыс. рублей.