Надо ли проводить собрание при реорганизации управляющей компании

При реорганизации в форме присоединения есть свои плюсы и минусы.

Положительными моментами является следующее:

• При присоединении происходит лишь одна инвентаризация имущества (к примеру, при слиянии – инвентаризация происходит в каждой фирме).
• Присутствует налоговая выгода. К новому юридическому лицу переходят убытки присоединяемой организации, благодаря чему налогооблагаемая база на полученную прибыль уменьшается.
• Документооборот упрощается и сокращается.
• Гораздо меньше средств необходимо выделять на административные расходы.
• Схемы финансирования оптимизируются и т.п.

Среди недостатков можно отметить следующее:

• Факт правопреемства. Все обязательства присоединяемого юрлица переходят к новой организации, которая обязана их исполнять.
• Переход штрафных санкций, ранее наложенных контролирующими и налоговыми органами.
• Иные негативные последствия.

Сверка расчетов с налоговой инспекцией

Еще несколько лет назад проведение сверки расчетов с ИФНС при реорганизации было обязательным. Сейчас же эту сверку организация может провести по собственной инициативе (пп. 5.1 п. 1 ст. 21 НК РФ). Что, собственно, и рекомендуем вам сделать.

С порядком проведения сверки можно ознакомиться в Готовом решении.

Составление плана и оценка активов

Проведение инвентаризации (в ходе которой в том числе оцениваются активы) – обязательное условие при реорганизации (п. 27 Положения по ведению бухучета и бухотчетности в РФ, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).

Подробнее о том, как правильно провести инвентаризацию при реорганизации, можно прочитать в Готовом решении, оформив бесплатный пробный доступ к системе КонсультантПлюс.

Если остались долги перед старой УК

Если перед старой УК у жильцов остались долги, то при переходе дома на обслуживание к новой УК эти долги никуда не денутся: жильцы по-прежнему обязаны оплатить фактически оказанные услуги. Но кому именно — прежней УК или все-таки новой — необходимо произвести уплату, зависит от ситуации:

1. Предшествующая УК передала долги новой, заключив специальное соглашение — договор цессии. Передача долга от одного кредитора другому (в рассматриваемом случае — от одной УК к другой) возможна и без согласия должника (т. е. «просрочивших» жильцов). Уплачивать долги нужно будет уже новой УК.
2. Долги так и остались у старой УК. Тот факт, что договор с ней был аннулирован, не означает, что долги жильцов будут прощены.

И в том и в другом случае долг нужно будет погасить. Иначе управляющая компания может подать в суд на должника (отключить от коммунальных сетей задолжавшую квартиру нельзя).

Нередка ситуация, когда жильцы получают квитанции сразу от двух управляющих. Здесь необходимо разбираться:

• оценить, за какой период пришли квитанций от каждой УК, не дублируют ли они друг друга;
• выяснить, заключен ли между управляющими компаниями договор цессии, т. е. переданы ли в надлежащем порядке долги жильцов. Новая УК обязана прислать жильцам сообщение о том, что долг перешел к ней. Требовать оплаты долга она может после того, как предъявит доказательства перехода к ней долга.

Разумеется, платить деньги за один и тот же период и за одинаковые услуги в обе УК не нужно. Если недобросовестная УК начнет давить или угрожать, необходимо обратиться с жалобой в надзорные органы (жилищную инспекцию, Роспотребнадзор) и потребовать расследования.

***

Итак, сменить УК возможно, в том числе и по желанию собственников квартир в МКД (например, если УК не исполняет своих обязательств по договору). Для этого собственникам необходимо провести общее собрание, включив в повестку дня вопрос о расторжении договора со старой УК и о выборе новой управляющей компании. О решении расторгнуть договор собственники жилья обязаны уведомить старую УК. Новая же УК должна позаботиться о включении МКД в ее лицензию — только после этого она сможет принимать платежи и вести деятельность по управлению домом.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».

Когда реорганизация считается завершенной

Момент завершения госрегистрации реорганизации зависит от формы реорганизации (ст. 16 Федерального закона от 08.08.2001 N129-ФЗ).

Что делать с работниками при реорганизации

В общем случае реорганизация юридического лица не является основанием для расторжения трудовых договоров с работниками (ст. 75 ТК РФ). При этом если работник отказывается продолжать работу в связи с реорганизацией компании, трудовой договор с этим работником прекращается в соответствии с п. 6 ст. 77 ТК РФ.

Чтобы понять, желает ли работник продолжать трудовые отношения, необходимо письменно уведомить всех работников о предстоящей реорганизации. Ни срок, за который надо уведомить работников, ни форма уведомления о реорганизации законодательством не предусмотрены. Поэтому рекомендуем не затягивать с уведомлением работников, чтобы у них было достаточно времени на принятие решения, а у вас – на оформление документов.

Уведомление составьте в произвольной форме. В нем имеет смысл отразить:

• информацию о предстоящей реорганизации;
• информацию о том, что у работника есть право выбора: продолжать работать после реорганизации или нет;
• просьбу письменно сообщить о принятом работником решении (с указанием сроков для такого сообщения).

Вам могут пригодиться следующие материалы:

• Готовое решение: Как уведомить работников о реорганизации;
• Какие кадровые документы необходимо оформить в связи с реорганизацией организации;
• Готовое решение: Как уволить работников при реорганизации организации.

Ознакомиться с ними можно, оформив бесплатный пробный доступ к системе КонсультантПлюс.

Также вам может быть полезна наша статья «Реорганизация и сотрудники: кто, что и когда должен сообщить в СФР».

Присоединение организаций – что это

Положениями статей 51 и 53 Федерального закона № 14 «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года предусмотрена возможность реорганизации общества, в частности путем присоединения.

В ходе присоединения к одному юридическому лицу присоединяются одно или несколько иных юридических лиц. То есть, первое юридическое лицо остается функционировать, а присоединенные к нему прекращают самостоятельное существование и исключаются из ЕГРЮЛ. При этом объединяются все уставные капиталы присоединенных организаций, а имеющиеся права и обязанности переходят к «главному» юридическому лицу в порядке правопреемства согласно передаточному акту.

Причины реорганизации в форме присоединения

Изменение структуры компании может происходить как по собственной инициативе, так и с решения государственных органов, в том числе по инициативе налогового органа.

Для изменения структуры предприятия есть несколько основных причин:

Статья по теме:Формы и виды реорганизации юридического лицаПонятие и формы реорганизации юридического лица интересуют многие компании, которые желают расшириться или внести структурные изменения в свой бизнес. В этой статье расскажем про формы, виды (способы) реорганизации и ограничения, которые нужно соблюдать.Подробнее

1. Повышается спрос на продукцию или услуги. В результате присоединения одного юрлица к другому объединяется имущество, модернизируется оборудование, что увеличивает производственную мощность и позволяет выводить на рынок продукцию, которая станет более конкурентоспособна.
2. Растет конкурентоспособность предприятия. За счет присоединенных юридических лиц, основная организация стает сильнее, тем самым повышая свой статус среди конкурентов.
3. Быстрый результат. При правильном документальном оформлении срок реорганизации юридического лица составит около 3-х месяцев. В то время как ликвидация юридического лица может затянуться.
4. При присоединении не нужно закрывать обязательства участников сделки. Договорная документация с кредиторами, контрагентами переходит к основному предприятию, отвечая по договорам впоследствии.

Какие формы юрлиц можно присоединять

Однозначно можно присоединять одно юрлицо к другому, если у них одинаковая организационно-правовая форма.

Допускается присоединение в случае, если юрлица – разных организационно-правовых форм, но с одним ограничением: присоединяемому юрлицу должно быть доступно преобразование в форму того юрлица, к которому оно присоединяется. Например, ООО можно преобразовать в АО или производственный кооператив (это разрешает ст. 68 Гражданского кодекса РФ). Значит, ООО можно присоединить не только к АО, но и к производственному кооперативу. Потребительский кооператив можно преобразовать в общественно-полезный фонд, общественную организацию или ассоциацию (союз). Значит, потребительский кооператив и присоединить можно к организациям указанных форм.

Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую

Основания

Инструкция не будет полной, если не уделить внимание некоторым спорным моментам, которые наверняка появятся у собственников, осуществляющих процедуру разрыва отношений.

• Первой причиной является желание собрания собственников в составе 100% явки произвести смену компании.
• Вторая причина – это отсутствие лицензии у компании на осуществление деятельности по обслуживанию и управлению.
• Третья причина – это допуск различных правонарушений или неисполнение прямых обязанностей, которые влекут за собой ответственность, а также разрыв отношений.

Кто может быть инициатором?

Инициатором смены может быть как один жилец, так и инициативная группа жильцов. Важно, чтобы решение одного или нескольких лиц поддержало как можно большее количество собственников.

Только в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.

Очевидно, что УК не может инициировать общее собрание по данной проблеме, так как в её разрешении обычно заинтересованы жильцы дома.

Теперь вы знаете, может ли организация по жилищному управлению быть инициатором общего собрания.

Если закончился срок договора

Если вопрос смены управляющей компании посетил собственников жилья в момент, когда выяснилось, что срок договора истек, то они могут выбрать новую организацию, при этом не отчитываясь перед старой. Причины тоже можно не озвучивать.

Однако поторопитесь с принятием решения. В соответствии со статьей 162 частью 6 Жилищного Кодекса, если собственники жилья продолжают пользоваться услугами управляющей организации, несмотря на истёкший срок, то договор считается автоматически продленным на 5 лет. Поэтому постарайтесь принять решение за несколько дней до истечения срока соглашения, а лучше за месяц.

1. Собрание жильцов – это своеобразный коллективный орган власти, который может повлиять на управляющую организацию. На собрании принимают решение, и без его проведения сменить компанию у вас не выйдет.

   Некоторые факты о собрании жильцов, которые должны быть предусмотрены:

   • для того чтобы собрание было проведено успешно, его необходимо назначить в удобное для всех жильцов время;
   • также жильцов следует оповестить не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
   • оповещение может происходить лично путем поквартирного обхода, либо путем отправления приглашений в почтовые ящики;
   • если выяснится, что некоторые жильцы не получили уведомление о предстоящем собрании, то, к сожалению, мероприятие будет считаться незаконным;
   • на собрании должен быть поставлен вопрос о смене организации;
   • необходимо произвести голосование;
   • если предложение поддержат большинством голосов, то решение считается принятым;
   • для того чтобы голоса были подсчитаны должным образом, нужно сформировать счётную комиссию. Именно она занимается подсчетом и выявлением решения, составляет протокол собрания и объявляет итоги.
2. Доказательства и основания расторжения договора.

   В случае, если управляющая компания не исполняла возложенных на нее обязанностей, жильцы имеют право разорвать отношения с такой организацией. Однако должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие подлинность слов жильцов.

   Например, жильцы должны предоставить доказательства, которые свидетельствуют о халатном отношении организации к своим прямым обязанностям. В ситуации, если жильцы просто недовольны действиями организации и считают, что другая справится с такими действиями лучше, то они тоже могут претендовать на смену компании. Но только в случае, если абсолютно все собственники согласятся с таким развитием событий, то есть, будет собрано 100% голосов.

3. Документы.
   • В первую очередь необходимо предоставить управляющей организации на ознакомление протокол собрания. В этом акте будут указаны не только причины, по которой отношения разрываются, но также будет видно, как проголосовали собственники, какова была явка, были ли допущены нарушения или нет.
   • Второй документ, который выдается в отношении управляющей компании – это коллективная просьба о принятии решения о разрыве взаимоотношений.
   • Решение может быть приобщено к протоколу, так как формирует его именно собрание, но оно может быть составлено отдельно. Для того чтобы решение имело законную силу, необходимо, чтобы явка на собрании составила больше 50%.
   • В случае, если некоторые жильцы вперед на несколько месяцев оплатили взносы за услуги ЖКХ, а теперь не успевают воспользоваться услугами ввиду смены управляющей компании, они могут подать бумагу на перерасчет. Такой способ поможет вернуть денежные средства. Гражданский кодекс предусматривает возврат переплаты лицам, пользующимся услугами ЖКХ.
4. Уведомление.

   Одно из важнейших требований – это уведомление управляющей компании о вашем принятом решении. Отлично, если представитель компании присутствовали на собрании. Это значит, что у вас нет необходимости сообщать такую новость представителям УК.

   Отнести такое уведомление лучше лично в офис, а не пользоваться услугами почты или курьера. Также запрещается уведомление по телефону, через средства массовой информации и так далее.

   Скачать образец уведомления о смене обслуживающей организации в управляющую компанию

5. Как сменить УК ЖКХ в многоквартирном доме, можно понять, разбирая вопрос о правильном составлении протокола собрания, которому надо уделить отдельное внимание. Данный документ имеет определяющее значение, так как фиксирует все важнейшие аспекты, с которыми должна ознакомиться и управляющая компания.

   Основные требования предъявляются к правильному оформлению.

   • В шапке указывается адрес и номер дома, где происходит собрание.
   • Далее указывается повестка дня, при этом, их может быть сразу несколько.
   • В пункте по вопросам повестки дня указываются различные доказательства, а также основания, которые приводятся по отдельно взятой теме. Например, при обсуждении смены управляющей компании указывается, какие были доводы приведены за и против такого решения.
   • Затем ставится вопрос, который был озвучен для осуществления голосования.
   • Указывается, сколько голосов за и против было принято. Подсчитывается не только количественное значение, но процентное соотношение. Все подсчеты указываются в протоколе. Вести такой документ обязано лицо, которое обладает экономическим образованием. Отлично, если это будет специально обученный секретарь или бухгалтер.
   • После завершения собрания все собственники жилья по возможности оставляют свою подпись на данном документе. Это свидетельствует о том, что собрание было проведено без нарушений.

   То, как составить протокол собрания о решении сменить управляющую компанию ЖКХ, можно посмотреть в образце, приведенном ниже.Скачать образец протокола собрания о смене управляющей компании многоквартирного дома

Публикации в журнале «Вестник государственной регистрации»

После внесения в ЕГРЮЛ записи о начале процедуры реорганизации реорганизуемая организация дважды с периодичностью один раз в месяц помещает уведомление о своей реорганизации в журнале «Вестник государственной регистрации» (п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 08.08.2001 N129-ФЗ,п. 1 Приказа ФНС России от 16.06.2006 NСАЭ-3-09/355@).

Если в реорганизации участвует две организации и более, то публикация оформляется от имени всех участников реорганизации тем юрлицом, которое последним приняло решение о реорганизации либо которое определено решением о реорганизации. В уведомлении о реорганизации нужно указать:

• сведения о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом (продолжающем деятельность) в результате реорганизации юрлице;
• форму реорганизации;
• описание порядка и условий заявления кредиторами своих требований;
• иные сведения, предусмотренные законодательством.

Кстати, как отмечает ФНС, при реорганизации в форме преобразования публиковать соответствующее уведомление не нужно.

С порядком действий, которые необходимо предпринять для публикации уведомления о реорганизации, можно ознакомиться на сайте «Вестника государственной регистрации».

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией. Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Общий алгоритм смены УК можно изложить следующим образом:

1. Собственники собираются и принимают решение сменить УК (основания мы выше рассмотрели).
2. Собственники на общем собрании выбрали конкретную УК.
3. Собственники на общем собрании утвердили проект договора управления (хотя бы существенные условия).
4. Собственники уведомили предшествующую УК о том, что договор с ней расторгается.
5. Собственники, обладающие не менее чем 50% голосов, подписали договор управления с новой УК.
6. УК приступила к управлению домом (сюда же входит и прием платежей от жильцов) после внесения этого дома в лицензию УК (что это значит, мы расскажем далее).

Ищем альтернативу

Законом не урегулирован порядок выбора новой УК. Этот вопрос оставлен на откуп самим собственниками жилья. Как в таком случае выбрать подходящую организацию:

1. Посмотреть рейтинги управляющих компаний по городу, ознакомиться с отзывами жильцов обслуживаемых домов в отношении соответствующих УК.
2. Лично посетить дворы и по возможности дома, которые находятся на обслуживании у конкретных УК.
3. Попытаться выяснить, не участвует ли УК в судебных тяжбах в качестве ответчика. Узнать это можно через поисковые запросы в интернете или на судебных сайтах.

На какие еще аспекты работы УК стоит обратить внимание, смотрите на схеме:

Вопрос о выборе новой УК необходимо обсудить с соседями, взвесить все за и против. Далее рекомендуется организовать инициативную группу из нескольких собственников и съездить в этом составе к руководству выбранной УК на переговоры.

Что должно быть в договоре управления

Договор управления заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

УК по поручению собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

• выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД;
• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам и жильцам МКД;
• обеспечивать готовность инженерных систем;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление;
• адрес МКД;
• перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом (см. выше, мы перечислили, какие услуги за плату должна исполнять УК);
• порядок определения цены договора, размера платы за услуги УК;
• порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.

Заключаем договор с новой УК

В договоре с новой управляющей компанией по закону должны расписаться не менее 50% собственников жилья (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В противному случае этот договор будет считаться незаключенным. Даже при наличии протокола общего собрания собственников, подтверждающего решение сменить бывшую УК на новую с указанием конкретного названия.

Удобнее всего это сделать, организовав собрание собственников, на котором можно обсудить и текущие вопросы. Хотя такая форма необязательна: собственники могут самостоятельно приехать в УК в разумный срок для подписания договора.

После сбора необходимо количества подписей в договоре представители УК (не жильцы и не собственники) обращаются в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) с заявлением о добавлении дома в лицензию на управление МКД.

Далее в течение 10 дней орган госжилнадзора рассматривает заявление от УК, проверяет комплект документов и в случае положительного итога такой проверки вносит сведения в реестр лицензий на управление МКД.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Прежде чем перейти к главному вопросу о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, разберем, какие вообще есть способы управления многоквартирным жилым домом (сокращенно — МКД).

Управлять МКД жители дома могут:

• Самостоятельно, без привлечения сторонних организаций и без учреждения товариществ (ст. 164 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ). При этом большинством собственников должны быть заключены договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые такие услуги оказывают.
• Посредством организации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или специализированных жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ЖК, ЖСК). Жильцам необходимо в надлежащем порядке зарегистрировать товарищество или кооператив (обычно в администрации). После этого от имени ТСЖ, ЖСК или ЖК могут заключаться договоры с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ в отношении общего имущества.
• При привлечении управляющей компании (ст. 162 ЖК РФ). Обратиться за ее услугами могут как собственники жилья (выбрав ее по совместному решению), так и ТСЖ, ЖСК и ЖК.

Далее разберем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.