Надо ли получать разрешение на продажу ипотечного жилья

Кроме того, определенному оживлению на вторичном рынке недвижимости России может способствовать ситуация с высокими ипотечными ставками на первичном рынке из-за закрытия программы льготной ипотеки и повышения ставок по семейной ипотеке. Например, раньше новостройки выигрывали в борьбе за покупателя за счет более низких ставок по сравнению со вторичным рынком, а сейчас для большинства ставки на рынке новостроек и на рынке вторичного жилья стали практически одинаковыми.

В целом, новый закон о продаже ипотечного жилья действительно может значительно упростить процедуру реализации залоговой недвижимости, предоставив физическим лицам больше свободы и возможностей для самостоятельного управления своими активами. Однако ключевые экономические условия останутся решающими факторами, определяющими стоимость и ликвидность недвижимости на рынке.

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным “Дом.РФ”, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс.
жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана.

Надо ли получать разрешение на продажу ипотечного жилья

Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.

За этот период необходимо не только найти покупателя, но и зарегистрировать переход права собственности, а также полностью погасить кредит. Это довольно сжатые сроки, особенно учитывая сложную ситуацию на рынке жилья, где предложение превышает спрос, и многие объекты могут оставаться невостребованными длительное время. Например, по нашим данным, сроки вторичной недвижимости в Сочи сейчас составляют около 92 суток, то есть порядка трех месяцев.

Что касается влияния нового закона на стоимость продаваемой недвижимости, то, по моему мнению, оно будет незначительным.
Введение упрощенной процедуры реализации залогового имущества не меняет фундаментальные экономические условия, такие как баланс спроса и предложения, ставки по ипотечным кредитам и общее состояние экономики.

Без этого согласия продажа недвижимости будет недействительной. Каждый банк имеет свои собственные условия для продажи ипотечной квартиры, поэтому нужно обратиться в ипотечный отдел своего банка для получения конкретной информации.

Нужно ли разрешение банка на продажу ипотечной квартиры

Продавать ипотечную квартиру можно без запретов, но нужно получить согласие банка. Квартиры со здесь должны продаваться с определенными условиями, и поэтому процедура может быть более сложной, чем в случае продажи квартиры без ипотеки.
Чтобы избежать проблем, лучше всего возможность досрочно погасить задолженность или найти покупателя, готового внести задаток.

Опубликованные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступающие в силу 11 сентября 2024 года, действительно представляют собой значительный шаг в упрощении процесса продажи ипотечного жилья. Внедрение механизма, позволяющего физическим лицам самостоятельно реализовать заложенную недвижимость, станет важным нововведением для российского рынка недвижимости. Теперь владельцы ипотечных квартир могут направить залогодержателю заявление о самостоятельной продаже недвижимости, что раньше было достаточно сложным процессом, требующим согласования и разрешения со стороны банка.

Новый закон предписывает, что залогодержатель, то есть банк, где был взят ипотечный кредит, обязан ответить на заявление о самостоятельной реализации в течение 10 рабочих дней.

Однако, в случае раздела или слияния двух и более земельных участков, строительные работы могут быть продолжены только после получения новой проектной документации и разрешения на строительство объекта.

В каких случаях разрешение на строительство ИЖС не требуется?

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:

• Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
• Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
• Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
• Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).

Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость.

Таким образом, цена на ипотечные квартиры в России, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, и не стоит ожидать значительного снижения или роста стоимости в связи с нововведениями.

На текущий момент российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Снижение покупательской активности, вызванное экономическими факторами и повышением ипотечных ставок, действительно может продолжиться до осени нынешнего года. Однако традиционно осенний период характеризуется оживлением рынка.

Люди возвращаются из отпусков, начинают планировать покупки жилья к концу года. Вероятно, что и в этом году мы увидим увеличение спроса на квартиры, что может привести к кратковременному росту цен.

Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:

1. Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
2. В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
3. В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.

Если банк дает согласие, он также указывает объем требований по кредиту, минимальную цену продажи и порядок расчетов. Этот шаг в значительной мере ускоряет процесс, делая его более прозрачным и предсказуемым для всех участников.

Конечно, важные нюансы остаются, и их нужно учитывать. Например, отказ в реализации может быть обусловлен внесудебным банкротством залогодателя, множественностью залогодержателей или наличием предшествующей и последующей ипотеки на недвижимость.

Такие обстоятельства могут усложнить процесс, однако наличие четко прописанных оснований для отказа позволяет избежать неопределенности и спорных ситуаций.

Механизм продажи предполагает, что на самостоятельную реализацию недвижимости отводится 4 месяца с момента получения банком заявления.