Как обмануть ипотеку
Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Скоринг или оценка кредитных рисков.Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.
В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту.
Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.
«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.
Карты с кешбэком
Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита.
Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.
«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин.
Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит
Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.
Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи.
На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.
Собеседование с менеджером.Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность.
Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.
Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.
Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку.
Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.
Предоставить хорошую кредитную историю.Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами.
Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость.
Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски.
Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.
Схемы продажи ипотечных квартир
Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения.
Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку.
Как улучшить свои шансы на одобрение
Рассказать о неофициальных доплатах.Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.
Справка по форме банка — конфиденциальная информация.
Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода
Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС.
Архитектор одного из крупнейших застройщиков России Дарья рассказала о том, готовы ли самарцы покупать квартиры. В интервью ГТРК «Самара» эксперт объяснила, почему к ипотеке не стоит относиться как к кабале.
«Я не знаю, почему люди относятся к ипотеке, как к кабале. Это отличный инструмент. Когда вы берете ипотеку, то фиксируете за собой цену.
Грубо говоря, нужно накопить 10 миллионов на квартиру, пока вы будете копить, условно, 10 лет, чтобы купить жилье за наличные, то эта же квартира уже будет стоить 25 миллионов рублей. А ипотека — это инструмент, который позволяет зафиксировать за собой цену. Меняется же ценность денег. У меня лично есть такие кейсы, когда люди брали ипотеку 10 лет назад и ежемесячный платеж составлял 10 тысяч рублей в месяц.
Неполный набор документов.Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.
Банк не смог связаться с работодателем.Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.
Мнение сотрудника, принявшего заявку.Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.
Судимость.Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.
Недавний отказ.Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.
Что не надо делать
Подделывать справки о доходах.В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей.
Метриум» Руслан Сырцов. Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%.
На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком. Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.
Покупка у заемщика с согласия банка
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева.
Уже потом на их основе делается ПО, которое самостоятельно собирает определенные данные и делает вывод о платежеспособности того или иного клиента.
«В данный момент мы еще не дошли до того уровня развития технологий, когда можно совсем обойтись без участия человека в создании самих моделей/алгоритмов. Но в перспективе ближайших десяти лет вполне возможно появление скоринговых моделей, созданных искусственным интеллектом», — допускает Григорян.
Представители банков в своих прогнозах о полной роботизации скорингового процесса более сдержаны. С одной стороны, в пресс-службе Московского кредитного банка заверили, что в ряде клиентских сегментов и продуктов уже применяется процесс принятия кредитных решений без участия человека.
С другой же, пока нет алгоритмов, способных оценивать субъективные факторы, в отличии от человека.
Даже в случае срыва сделки его деньги вернутся обратно с аккредитива.
Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.
Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену.
«Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру.
Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.
Покупка ипотечной квартиры с торгов
Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах. Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре.