Согласие на сделку с недвижимостью от супруга

Для проведения сделок с недвижимостью часто требуется оформлять нотариальное согласие второго супруга. Обычно оно необходимо, если продавец продает квартиру, купленную в браке, так как такая недвижимость находится в совместной собственности мужа и жены. Также необходимо оформлять согласие второго супруга и на покупку, если недвижимость приобретается на заемные средства. Во всех этих случаях за оформлением согласия следует обращаться к нотариусу.

Для каких сделок требуется согласие супруга

Совместным признается имущество, приобретенное супругами в браке. К нему относятся денежные средства, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и прочее имущество, за исключением вещей индивидуального пользования. При этом не имеет значения, кто является номинальным собственником — и жена, и муж сообща владеют приобретенным в браке имуществом. Не имеет значения, работал второй супруг или нет — он имеет равные права на имущество вместе с мужем (женой).

Распоряжение совместным имуществом происходит с согласия обоих супругов. Если сделку совершает один из них, считается, что второй дал на то свое разрешение. Однако для определенных сделок необходимо получать отдельный документ — нотариальное согласие другого супруга. Согласие, удостоверенное нотариусом, нужно получать на совершение сделки:

• по продаже, дарению недвижимого имущества, право собственности на которое должно быть зарегистрировано;
• для которой действует обязательная нотариальная форма (распоряжение долями в уставном капитале);
• для которой требуется государственная регистрация (договор долевого участия или уступки прав требования).

Обычно приходится оформлять разрешение на продажу недвижимости: квартиры, дома, нежилого объекта, доли в праве, если супруги сообща владеют лишь частью недвижимого имущества. Полученное согласие предоставляется продавцом в многофункциональный центр (МФЦ) вместе с другими документами во время подачи заявления на переход права собственности.

Согласие на покупку жилья обычно не требуется. Режим общей собственности на объект еще не установлен, поэтому покупатель может единолично без согласия мужа (жены) его приобрести. Исключением из этого правила является приобретение жилья в ипотеку — тогда согласие оформляется по требованию банка, выдающего ипотечный кредит.

Согласие нужно получать не только супругам, состоящим в браке. Если они развелись, но не произвели раздел имущества по соглашению или в суде, бывшие супруги продолжают владеть имуществом сообща. Для распоряжения им нужно опять же оформлять согласие второго совладельца на отчуждение недвижимости.

Как оформить согласие супруга

Для оформления нотариального согласия мужу или жене нужно обратиться к нотариусу. Так как оформление документа является односторонним действием, присутствие второго супруга необязательно. При обращении заявителю необходимо предоставить:

• паспорт;
• оригинал свидетельства о браке;
• правоподтверждающие документы на объект недвижимости, например, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Также в число необходимых документов для нотариуса может входить доверенность, если для оформления используются услуги представителя.

Нотариальное согласие на продажу квартиры не имеет строго определенного бланка и оформляется на простом бумажном носителе. Подготавливать проект или чистовой вариант документа не нужно. Нотариус уточнит нужную информацию у посетителя, разъяснит ему юридические последствия, убедится в его дееспособности и самостоятельно составит согласие. Заявитель лично подписывает документ, после чего нотариус удостоверит его своей надписью.

Оформление согласия супруга на покупку производится так же, как и согласия на продажу недвижимости. Отличается лишь содержание документа в той части, в которой выражается воля заявителя — он соглашается не на продажу, а на приобретение квартиры или иного объекта недвижимости. В остальном оба документа практически идентичны.

Согласие супруга по умолчанию не имеет срока действия, однако заявитель вправе установить в документе временные ограничения или указать обстоятельства, при наступлении которого документ теряет свою юридическую силу. Обычно согласие оформляется перед сделкой, поэтому в нем указываются определенные условия, например, цена продажи. Но не исключается и оформление документа с предоставлением продавцу права продать недвижимость на любых устраивающих его условиях.

При необходимости можно оформить электронный вариант документа. В таком случае нотариус после удостоверения обычного согласия изготовит электронный документ и засвидетельствует его тождество бумажному варианту. Заявителю останется лишь переслать супругу электронное согласие или попросить об этом самого нотариуса.

Что будет, если соглашения нет

Отсутствие нотариально заверенного согласия на проведение сделки не означает, что она не состоится. Росреестр зарегистрирует право собственности, однако обязательно внесет в ЕГРН соответствующую запись. Такая ситуация влечет за собой значительные риски для покупателя. Поэтому именно в его интересах проверить, состоял ли продавец в браке во время покупки объекта. В случае положительного ответа покупателю нужно потребовать от продавца оформить документ.

Отсутствие согласия супруга может стать основанием для признания сделки недействительной.

В обратном случае сделка может быть признана недействительной по заявлению второго супруга. Например, если не было оформлено согласие жены на продажу, а муж провел сделку, она может оспорить ее в суде и добиться признания ее недействительной. Законодательство определяет срок для оспаривания — 1 год с того дня, когда супруга узнала или должна была узнать о том, что без ее письменного согласия была продана недвижимость, совладельцем которой она являлась.

Когда согласие супруга не требуется

Согласие не понадобится, если недвижимость была куплена до брака или уже после его заключения, но на личные средства, имевшиеся у супруга до супружества. Правда доказать, что на приобретение были потрачены личные средства, нелегко, так что имеет смысл подстраховаться и оформить согласие.

Также супруг может обойтись без нотариуса и не получать согласие, если объект недвижимости:

• получен супругом в дар по договору дарения;
• был приватизирован;
• получен по наследству;
• является единоличной собственностью супруга по условиям брачного договора.

Не требуется оформлять согласие на сделку, если жилье не продается, а покупается. Однако из этого правила есть одно важное исключение. При покупке недвижимости в ипотеку оформлять нотариальное согласие обычно нужно, но предоставлять его придется не в МФЦ, а в кредитную организацию. Банки почти всегда ставят такое условие, так как объект недвижимости перейдет в совместную собственность и будет находиться в залоге. Для получения заемных средств супругу заемщика придется оформить согласие на передачу совместного имущества в залог, а заемщик предоставляет его в банк.

Сколько стоит согласие супруга

Стоимость согласия супруга на совершение сделки складывается из двух составляющих. Первая из них — федеральный тариф, который взимается в размере госпошлины, предусмотренной Налоговым кодексом РФ. Федеральный тариф имеет строго определенный размер и не зависит от региона, в котором находится нотариус.

Вторая часть платы нотариусу — региональный тариф. Он устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ на основании предельного тарифа, утверждаемого Федеральной нотариальной палатой. Региональный тариф за удостоверение согласия супруга различается в зависимости от субъекта РФ, его размер ежегодно пересматривается, так как он привязан к величине прожиточного минимума в регионе и рассчитывается Министерством финансов с помощью специальной формулы.