Помощь в оформлении самовольной постройки

Законодательство о самовольной постройке

Основные правовые нормы, регулирующие вопросы самовольного строительства:

• ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В этой статье рассказано, что такое самовольная постройка и содержатся общие положения о судьбе таких строений (когда их сносят и можно ли их оформить в собственность).
• Градостроительный кодекс РФ (особенности сноса самовольных построек и кто принимает решение о сносе).
• Земельный кодекс РФ (регулирует порядок предоставления земельных участков и устанавливает, кто вправе инициировать снос самовольной постройки на арендованной у государства или муниципалитета земле).
• ст. 22 Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (содержит указание, какие самовольные постройки ни в коем случае нельзя сносить)
• Правовые акты субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующие административный (внесудебный) порядок легализации и сноса самовольных построек.

На правовую судьбу самовольно возведенных строений существенное влияние оказывает судебная практика. В частности,

• постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах…» (далее – Постановление № 10/22);
• информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики…»;
• Обзор судебной практики…, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014.

Причем практика о легализации самовольных построек

Понятие и признаки самовольной постройки

Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:

• земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
• разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
• объект создан без получения на это необходимых разрешений;
• строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для того, чтобы постройка была признана самовольной, необходимо, чтобы перечисленные нарушения существовали на момент начала строительства и сохранялись на дату выявления самостроя. То есть, нельзя признать постройку самовольной, если она возведена с нарушением законодательства, которое утратило силу на момент выявления постройки.

Обратите внимание! Не для всех сооружений нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для строительства (реконструкции) на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек; для возведения на участке объектов индивидуального жилищного строительства, строений и сооружений вспомогательного характера (см. п. 1, п. 1.1, п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Также следует отметить, что постройка не может быть признана самовольной, если застройщик не знал и не мог знать об ограничениях в отношении застраиваемого земельного участка в связи с отсутствием публичного доступа к таким сведениям. Однако, использовать данное положение законодательства зачастую не очень просто. Значительная часть ограничений содержится в нормативных документах (федеральном законодательстве, подзаконных актах, генеральных планах и пр.), которые публикуются в официальных изданиях. То есть, у собственника участка и застройщика есть возможность заранее узнать о существующих ограничениях.

Какие объекты не признают самостроем

Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу – объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.

Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).

Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).

Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:

• права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
• параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.

Последствия возведения самовольной постройки

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может пользоваться данным строением – продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать иные сделки (п.2 ст.222 ГК РФ).

В результате самовольного строительства у застройщика возникает обязанность по сносу незаконно возведенного объекта.

В исключительных случаях постройку можно легализовать. Но для этого потребуется доказать ее соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к строениям или привести данное строение к требуемым параметрам.

Обратите внимание! В случае невыполнения обязанности по сносу строения или приведению его в соответствие с установленными требованиями, земельный участок, на котором возведена постройка, может быть изъят у собственника (ст. 285 ГК РФ).

Также следует отметить, что незарегистрированную постройку будет сложно унаследовать. Наследники могут рассчитывать на признание за ними права собственности на самовольную постройку, только, если к ним в порядке наследования перешло право собственности на участок, на котором построен объект (п. 27 Постановления № 10/22).

Способы легализации самостроя

Самовольная постройка может быть легализована:

• в соответствии с судебным решением;
• по решению органов местного самоуправления, после приведения ее в соответствие с требованиями, установленными законом.

Очень часто вопросы легализации самовольных построек решаются собственниками после выявления самостроя компетентными организациями в результате проведенных проверочных мероприятий.

Если постройка находится в собственности у частного лица, то решение о ее сносе или сохранении решает суд. Если постройка находится на государственной или муниципальной земле, или представляет опасность для граждан, то ее судьбу вправе определять органы местного самоуправления.

Стоит отметить, что процедура легализация самостроя может различаться в разных регионах страны. Например, в Москве этот процесс регулируется не только положениями федерального законодательства, но еще и несколькими постановлениями московского правительства.

Таким образом, выбираемый порядок признания права собственности на самовольную постройку во многом зависит от вида нарушения, совершенного при строительстве, от типа объекта, статуса земельного участка, места расположения и иных условий.

Кто имеет право обратиться за легализацией самостроя

Согласно положениям п. 3 ст. 222 ГК РФ, обратиться за признанием права собственности на самовольно возведенную постройку может:

• собственник земельного участка, на котором возведен объект;
• владелец участка, то есть лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, претендовать на самовольную постройку может арендатор. В Обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014, разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое возвело эту постройку на участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если это строение создано без существенных нарушений законодательства.

Условия признания права собственности на самовольную постройку

Легализация постройки возможна только в случае соблюдения определенных условий. Они перечислены в п. 3 ст. 222 ГК РФ:

1. Категория земельного участка позволяет строительство данного объекта на нем. Если это арендованный участок, то необходимо учитывать условия договора аренды. Например, если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то возводить на нем капитальные строения нельзя.
2. Возведенный объект соответствует обязательным требованиям к параметрам постройки.
3. Строение не нарушает права и интересы других лиц.
4. Объект не угрожает жизни и здоровью граждан.

Если хотя бы одно из условий не будут соблюдено, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Это актуально как для судебного, так и для административного порядка легализации самостроя.

Внесудебный порядок легализации самовольной постройки

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.

Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.

Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.

Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.

Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.

Упрощенная процедура оформления самостроя

В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:

• обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.

Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства в таких случаях не требуется.

При регистрации Росреестр проверит соответствие объекта недвижимости всем имеющимся ограничениям и предельным параметрам (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.). При наличии расхождений в документах, госорган откажет в регистрации объекта (ст. 26, ст. 27 закона № 218-ФЗ). В этом случае решать вопрос о легализации объекта придется в суде.

Легализация самостроя, возведенного на государственной или муниципальной земле

Если постройка расположена на участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, то ее судьбу решают органы местного самоуправления самостоятельно. Это относится к случаям, когда (см. п 4 ст. 222 ГК РФ):

• строение возведено на участке, на котором этого делать нельзя,
• постройка расположена в границах особой зоны, не допускающей строительства такого объекта;
• в отношении постройки отсутствует разрешение на строительство.

В случае принятия решения о сохранении постройки, застройщику будет назначен срок для приведения объекта в соответствие с установленными требованиями (от 6 месяцев до 3 лет) с учетом характера объекта (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Приведение самовольной постройки в необходимое состояние осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Реконструкция объекта происходит согласно проектной документации (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ). Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. Требования к проектной документации установлены в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87. В ряде случаев в отношении постройки может понадобиться провести экспертизу.

Процедура получения необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в общем порядке.

Обратите внимание! Не получится легализовать постройку, если:

• у застройщика нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой.
• постройка возведена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и при условии, что участок расположен в границах территории общего пользования.

В этих случаях местная администрация может принять только решение о сносе постройки (без альтернативы).

Легализация самостроя через суд

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку возможно только после безуспешных попыток узаконить постройку административным путем: либо муниципалитет отказал в выдаче разрешений, либо Росреестр – в постановке строения на учет. Такой иск нельзя использовать для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода закона.

Бланк по теме:Образец иска о признании права собственности на самовольную постройкуПосмотретьСкачать

Поэтому, перед обращением в суд застройщик должен:

• попробовать получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (когда это необходимо);
• провести строительно-техническую экспертизу, установив, что объект соответствует градостроительным нормам и строительным правилам, не представляет опасности для жизни людей;
• собрать правоустанавливающие и иные документы.

И только потом подготовить, и подать иск в суд с просьбой, чтобы признать права собственности на объект.

Что указать в исковом заявлении

В иске необходимо:

• указать заявителя-истца и ответчика по делу. Ответчиками могут быть: застройщик (если он не совпадает с собственником участка) и/или уполномоченный орган муниципального образования, на территории которого осуществлено строительство, если это сделано без необходимых разрешений; органы Росреестра.
• описать объект самостроя и участок, на котором он находится: адресные ориентиры объекта, площадь и кадастровые данные участка, на котором возведена постройка.
• описать, что было предпринято для легализации строения, и о результатах этих действий.
• указать, с приложением соответствующих доказательств, что при возведении строения были соблюдены все действующие градостроительные правила и актуальные нормы, а также что постройка не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу их здоровью.

Завершить обращение необходимо просьбой к суду разрешить регистрацию самовольно созданного объекта и признать его собственностью владельца земельного участка.

Зачастую владельцам таких объектов приходится решать вопрос узаконивания строений уже в процессе судебного разбирательства по иску о сносе самостроя. В таких случаях необходимо предъявить встречные исковые требования о признании права собственности на объект.

Какие документы приложить к исковому заявлению

В пакет документов, прилагаемых к иску, входят:

• документы на землю. Для подтверждения права на участок следует предоставить выписку из ЕГРН;
• техплан объекта самостроя;
• акты обследования и заключения всех уполномоченных органов: по архитектуре и градостроительству, пожарной безопасности, санитарному надзору, экологических служб и. т. д.
• заключение экспертов о соответствии постройки СНиПам и отсутствии угрозы для окружающих;
• документы о том, что постройка не ущемляет права соседей по участку;
• документы, подтверждающие отказ органов местной власти выдать разрешающие документы, отказ Росреестра в постановке объекта на кадастровый учет;
• договор с подрядчиком о строительстве, подтверждение финансовых затрат по возведению объекта;
• оценка стоимости строения (для расчета госпошлины);
• квитанция об оплате госпошлины.

В какой суд обращаться

Чтобы определить, куда обращаться с иском, нужно учитывать субъектный состав участников спора и характер спорного правоотношения.

В Обзоре, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014 указано, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются районными судами по месту нахождения объекта спора. Причем, даже если речь идет о нежилом помещении, спор все равно должен рассматриваться судом общей юрисдикции. Следовательно, сам по себе факт того, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Однако, если самострой находится во владении организации или предпринимателя и используется владельцем в предпринимательской деятельности, то по общему правилу исковое заявление следует подавать в арбитражный суд.

Как рассчитать госпошлину

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному определяют размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При обращении в арбитражный суд госпошлина уплачивается как по искам неимущественного характера (ч. 2 ст. 103 АПК РФ) и определяется по правилам, указанным в подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ (госпошлина на данный момент равна 6 000 руб.);

При обращении в суд общей юрисдикции госпошлина зависит от стоимости постройки и определяется по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Иск о признании права собственности на самовольную постройку должен содержать информацию о стоимости постройки. Если истец не определит цену иска и исходя из нее размер госпошлины, суд общей юрисдикции оставит такой иск без движения.

Оформление права собственности на постройку

Право собственности на недвижимость, установленное решением суда или приобретенное после приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, регистрируют в ЕГРН (реестре недвижимости) в соответствии с законом № 218-ФЗ.

Обратиться за регистрацией права может собственник или его представитель по доверенности.

Если собственник легализовал самовольную постройку в административном порядке, то можно действовать так же, как при регистрации прав на вновь созданный объект. Закон не содержит специальных правил для этого случая.

Если право было установлено через суд, то руководствоваться следует порядком регистрации права на основании решения суда.

В случае проведения самовольной реконструкции недвижимости, права на которую уже были зарегистрированы в ЕГРН, достаточно провести кадастровый учет изменений.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена собственнику в электронной форме.

После внесения необходимых данных об объекте в ЕГРН, собственник на законных основаниях может эксплуатировать и распоряжаться объектом.

***

Таким образом, признание права собственности на самовольно возведенную постройку процесс достаточно сложный и затратный. Однако это единственный выход для сохранения строения и для оформления документов, подтверждающих принадлежность объекта недвижимости.

Дополнительно следует отметить, что за возведение и использование самовольной постройки предусмотрена административная ответственность. Так, ответственность наступает за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), нарушение обязательных требований в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ), нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта, ввода его в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ).