Можно продать или обменять дом если он находится в ипотеке

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать, расскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.

Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:

1. Переезд в другой город или за пределы страны.
2. Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
3. Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
4. Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
5. Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
6. Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:

• плохие отношения с соседями;
• проведение рядом строительства;
• наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
• расторжение брака.

Чтобы получить от банка разрешение на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину такого решения. Подробнее обо всех подводных камнях ипотеки, можно узнать в отдельной статье Бробанка.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, может как заемщик, так и банк-кредитор, причем без наличия желания у должника. Происходит это в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее самому найти покупателя, так он сможет получить выгоду от сделки, а банку важно только погасить накопленные долги и вернуть свои деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам реализует недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и, после вынесения решения в свою пользу, выставляет недвижимость на торги.

Процедура занимает много времени, иногда процесс длится от года до двух лет. Заемщик при этом несет большие потери:

1. Из-за просрочек и накопления задолженности ухудшается кредитная история.
2. Стоимость квартиры при продаже через торги может оказаться даже ниже залоговой.
3. Из вырученных средств банк удержит сумму на оплату всех штрафов, неустоек и судебные издержки.

Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

1. Погасить задолженность собственными средствами.
2. Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
3. Оформить на себя другой кредит.
4. Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

• заемщик закрывает долг в банке;
• снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
• проводит сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

У сделки с участием банка такие этапы:

1. Покупатель, погашает задолженность собственника перед банком.
2. Остальные деньги за жилье покупатель отдает собственнику. Но эту сумму передают не лично, а через банковскую ячейку или аккредитив.

Бывший собственник получит деньги с аккредитива или из сейфовой ячейки только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья в собственность покупателя. Подтверждает регистрацию и переход права собственности выписка из ЕГРН. Ее необходимо показать сотруднику банка, который проведет к сейфовой ячейке или тому, который перечислит деньги с аккредитива.

Если оформляют передачу денег через банковскую ячейку, то прописывают условия по совместному доступу и документы, которые надо принести продавцу для вскрытия сейфа. Если открывают аккредитив, то также прописывают условия, после выполнения которых, бывшему собственнику переведут положенную сумму.

После того как клиент погасит ипотеку, банк выдаст заемщику справку об отсутствии долга и закладную на снятие обременения. Некоторые банки самостоятельно обращаются в Росреестр со сведениями о погашении задолженности и документами для снятия обременения.

В большинстве случаев продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором указывают условия будущего договора купли-продажи. В предварительном соглашении прописывают стоимость жилья, сумму аванса, дату подписания основного договора, ответственность сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-либо этапе одна из сторон передумает завершать сделку. Кроме того указывают срок, за который покупатель обязан уложиться при снятии обременения.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеке, в которую вложили средства из материнского капитала, отличается рядом особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

1. Когда ребенку, на которого выдали сертификат, уже исполнилось 3 года.
2. Если органы опеки дали разрешение на совершение сделки.
3. Если семья приобретает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. Соблюдение этого условия тщательно отслеживают в органах опеки, и, если будут выявлены нарушения, сделку не одобрят.

Сначала родители обязаны выделить долю детям, а только потом приступать к заключению договора купли-продажи. В противном случае сделка будет недействительной. Но мало кому удастся получить согласие банка на проведение подобной сделки. Для выделения долей с недвижимости должно быть снято обременение, а это риск для кредитной организации. Кроме того при выделении долей несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Чтобы продать жилье с обременением, нужно:

• получить согласие банка на совершение сделки;
• получить разрешение органов опеки;
• определить стоимость квартиры или дома;
• провести сделку;
• в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем долю детям.

Приобретенное жилье должно соответствовать нормам по площади, техническому состоянию, размеру выделяемой доли. После этого нужно обязательно зарегистрировать соглашение о распределении долей.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, которые приобретали квартиру по военной ипотеке, вправе продать недвижимость. Но только тогда, когда выплатят задолженность, снимут с жилья обременение и вернут деньги, которые были потрачены по программе НИС.

Чтобы продать квартиру, нужно:

1. Оповестить банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с жилья для продажи.
2. Подать заявление на повторное свидетельство участника НИС.
3. Узнать в банке размер оставшейся задолженности по ипотеке.
4. Взять залог у покупателя или найти другие источники и погасить ипотеку.
5. Компенсировать сумму, вложенную Росвоенипотекой по программе НИС.
6. Получить документ, который подтверждает отсутствие обременений.
7. Получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
8. Заключить сделку купли-продажи.

Деньги, которые выделяли контрактнику по программе НИС, уходят не государству. Они снова поступают на индивидуальный счет военного. Поэтому и нужно подавать заявление на получение свидетельства участника НИС. В этом случае у контрактника сохраняется право повторно воспользоваться программой и купить другое жилье за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если квартира находится в собственности заемщика больше 5 лет, платить налог от продажи не придется. Но при меньшем сроке владения надо задекларировать доход и выплатить НДФЛ. Можно уменьшить сумму расходов, если оформить налоговый вычет или уменьшить налогооблагаемую сумму на величину фактически понесенных трат.

Если выберете вычет, то из вырученных от продажи жилья денег нужно вычесть 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы оплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляют 195 тысяч рублей. Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.

Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.

Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку. За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость. Если продали квартиру дешевле, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции подсчитают налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, стоимость при продаже квартиры 2,5 млн руб., а в кадастре на 1 января 2020 года 3,6 млн руб. Налоговая служба посчитает размер налога, как 3,6 млн руб. * 0,7 = 2,52 млн. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 млн. Поэтому налог удержат от 2,52 млн. * 13% = 327 600 рублей.

Найти кадастровую стоимость любой недвижимости можно на специальной карте Росрестра.

Резюме

Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке. Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках. Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.

Чтобы потерять меньше, лучше изыскать способ погасить ипотеку до продажи. В этом случае покупатель даже не узнает, что квартира была когда-то куплена с помощью ипотеки. А после получения денег от покупателя, их можно направить на погашение долгов перед родственниками или банком, где был оформлен потребительский кредит для погашения ипотеки.

Комментарии: 0

Отменить ответ