Методика расчета арендной платы за земельный участок

Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.

Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:

• Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
• Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
• Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.

В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:

• к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
• каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
• какова экономическая целесообразность использования з/у.

При аренде земель, принадлежащих государству или муниципалитету, арендатор вправе воспользоваться льготными условиями. Размер арендной платы в таком случае не должен быть больше земельного налога. Если человек по каким-либо причинам освобожден от его уплаты, арендодатель может уменьшить ренту или предоставлять землю во временное пользование безвозмездно. Это решение принимается строго в соответствии с действующим земельным законодательством.

Итак, расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости основывается на знании кадастровой стоимости земли и размера корректирующего коэффициента. Как определить КК, разбираемся далее.

В среднем кадастровая стоимость увеличивается на 5% в год. Поэтому при сдаче в аренду участок, его необходимо ежегодно переоценивать. Наши юристы дистанционно могут ответить на все ваши вопросы и рассказать, как проходит процедура переоценки.

Корректирующий коэффициент

Основная задача Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 – установить основные принципы определения стоимости аренды земли, находящейся в юрисдикции государства. Так, в третьем пункте данного акта декларируется, что одним из главных критериев расчета выступает корректирующий коэффициент – КК. Коэффициенты для расчета арендной платы за землю варьируются от 0,01% до 2%.

КК в зависимости от арендатора и вида и предназначения земельного участка:

Условие

Корректирующий коэффициент

Физическое или юридическое лицо освобождено от земельного налога в соответствии с НК РФ

0,01%

Гражданин, который обладает правом на снижение налоговой базы (в ходе уменьшения налоговая база становится равна 0%)

0,01%

Гражданин, который обладает правом на снижение налоговой базы (такая ставка устанавливается в таком случае, если налоговая база будет больше объема налогового вычета)

0,01%

Аренда з/у, который был выведен из оборота, но в соответствии с законодательством сдан в аренду

0,01%

Земельный объект поражен радиоактивными отходами и иными веществами негативного характера

0,01%

Земельный участок, который передан в аренду для дипломатических целей иностранных образований

0,01%

Участок передан физическому лицу с целью индивидуального жилищного строительства, животноводства, садоводства, сенокоса, огородничества и других целей подобного характера

0,6%

Земельный объект был передан юридическому лицу для фермерского хозяйства

0,6%

Земельные угодья взяты в аренду для с/х деятельности

0,6%

Корректирующий коэффициент будет равняться 1,5%, если надел сдается:

• гражданину, обладающему правом на бесплатный з/у;
• физическому лицу, который подписал договор с местной администрацией о развитии земельного объекта;
• лицам, имеющим право на внеочередное получение з/у;
• организациям, которые подписали договор о строительстве ЖК.

Если физическое или юридическое лицо арендует землю с целью реализации недр, то в таком случае КК будет составлять 2%.

Формула расчета стоимости аренды от кадастровой стоимости

Методика расчета арендной платы государству или муниципалитету за землю на основании кадастровой стоимости проста. Главное – получить достоверные для подсчета данные. Далее их нужно подставить в несложную формулу:

КС (кадастровая стоимость) * КК (корректирующий коэффициент) = А (арендная плата).

Пример из практики

Приведем пример расчета арендной платы. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млн руб. Эти данные актуальны и были получены в результате государственной оценки. Надел арендуется фермером для выращивания культур и их продажи. Соответственно, размер корректирующего коэффициента в таком случае составит 0,6%, поскольку земля будет использоваться в с/х целях. Получается, арендная плата составит: 3 000 000 * 0,6% = 15 000 руб.

Если участок нужен арендатору для осуществления недрозатрагивающих работ, то КК будет составлять уже не 0,6%, а целых 2%. Следовательно, и цена временного пользования возрастет. Подставляем новые исходные данные в формулу и получаем: 3 000 000 * 2% = 60 000 руб.

Таким образом, на величину ренты влияют два показателя: кадастровая стоимость и корректирующий коэффициент. Чем больше каждый из них, тем выше размер арендной платы.

2. Факторы, влияющие на арендную плату

Как определить, сколько стоит аренда конкретного нежилого помещения? На это влияет целый ряд факторов.

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения.

Разберем основные факторы подробнее:

• Место расположения. Центральные и проходные места стоят дороже.
• Техническое состояние. Степень износа помещения влияет на арендную ставку.
• Назначение помещения. Склад стоит дешевле, чем офис или магазин.
• Использование земельного участка тоже влияет на цену.

То есть у каждого конкретного объекта будет своя рыночная стоимость аренды. При подписании договора аренды стороны ориентируются на сложившиеся в данном районе расценки за 1 кв. м в месяц.

Видео: Стоимость аренды муниципальных земель

В репортаже рассказывается, каким образом рассчитывается арендная плата за пользование землями муниципалитетов и федеральными землями. Объясняется, почему многие землевладельцы столкнулись с непомерно высокими суммами к оплате после введения нового порядка расчета аренды.

4. Методика расчета для муниципальных объектов

Для муниципальных нежилых помещений применяют утвержденную методику расчета, основанную на ряде коэффициентов.

Она установлена Постановлением Правительства РФ No 640 от 7 декабря 2019 года. Базовая формула расчета годовой арендной платы (Аплг) имеет вид:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где:

• Аим – годовая арендная плата за само помещение
• Аз – годовая арендная плата за землю под зданием
• К – повышающий коэффициент при субаренде

Далее каждый элемент рассчитывается отдельно с использованием ряда коэффициентов. Например, для Аим это выглядит так:

Аим = S х Бс х Кз х Кт х Км х Кс х Кнж

Где S – площадь помещения, Бс – базовая ставка за 1 кв.м, а остальные К – различные коэффициенты, зависящие от характеристик конкретного объекта.

6. Рекомендации по оптимизации расчета

Хотя методика расчета для муниципальных объектов утверждена на государственном уровне, на практике к ней можно применить некоторые упрощения.

Например, вместо 8-10 коэффициентов использовать усредненное значение К = 1,2-1,3. Или применить понижающий коэффициент 0,8 для starter-компаний.

Такие примеры расчета арендной платы за нежилое помещение пропорции позволяют гибко подходить к расчетам в зависимости от целей арендодателя и потребностей арендатора.

Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения

В первую очередь стоит определить, что такое земли сельскохозяйственного назначения. К данной категории недвижимости относят участки земли, которые расположены за территорией населенных пунктов и предоставляются только для ведения сельского хозяйства.

Земли с/х назначения могут предоставляться государственной властью. При этом размер участков не определен в законодательстве. Поэтому объем предоставления может быть разным.

Соответственно, базовая ставка арендной платы также может быть различной в зависимости от многих критериев. Например, стоимость аренды будет определяться в зависимости от расположения участка, его размера, рыночной, кадастровой цены и других характеристик.

Земли сельскохозяйственного назначения можно взять в аренду не только у государства, но и у частного собственника.

В 2009 году Правительство РФ приняло Постановление № 582, в котором определяются основные правила, регламентирующие стоимость аренды для земель, которые выдаются государством.

В данном акте описаны основные принципы, которые влияют на стоимость государственных земель. Цену аренды определяют согласно:

• кадастровой стоимости земельного участка – главный критерий;
• рыночной цены земли;
• размеру земельного налога на недвижимость;
• ставкам оплаты аренды, которые были рассчитаны в определенный временной период;
• итогу аукциона.

Такие условия сделки, как порядок оплаты, срок, стоимость за месяц, время внесения арендных платежей и прочие особенности определяются при подписании договора.

«Плата за аренду состоит из базовых годовых ставок арендных платежей за земельные участки, находящихся в государственной собственности. Данные ставки распределяются в соответствии с категориями земель, а также согласно специальным условиям, которые действуют на региональном уровне».

Категория, к которой относится земля, имеет первоочередное значение, поскольку от этого напрямую зависит стоимость аренды. Например, размер арендной платы за предназначенную для строительства землю будет выше, чем за участок, арендующийся для ведения сельского хозяйства.

Базовая ставка устанавливается на региональном уровне. Она определяется государственной властью субъектов РФ в соответствии с особенностями региона и его экономическим уровнем.

Также при установлении цены за аренду земельного участка ориентируются на зональный коэффициент – КТ. Данный критерий для недвижимости определяется в ходе процедуры оценки кадастровой стоимости земли на локальном уровне субъектов РФ. Зональный коэффициент устанавливается на основе характеристик не только земельного участка, но и окружающей его среды.

Зональный коэффициент не единственный критерий, также существует поправочный коэффициент – КЦ. Такая характеристика устанавливается на основе целевого назначения участка.

Размер земельного участка сельскохозяйственного назначения – важный критерий, от которого зависит стоимость аренды. Также он составляет одну из производных при определении арендных платежей.

Из вышесказанного делаем вывод, что цена аренды земель, предназначенных для с/х, определяется на основе:

• базовой ставки;
• размера земельных угодий;
• зонального коэффициента;
• поправочного коэффициента.

Также стоит знать, что государство предоставляет льготы определенным категориям граждан:

• участникам ВОВ;
• лицам, которые принимали участие в ликвидации аварии в Чернобыле;
• многодетным;
• инвалидам I и II группы.

Порядок оформления таких земель во временное пользование в соответствии с льготными условиями устанавливается региональными органами государственной власти.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

8. Арендная плата при субаренде

Если изначальный арендатор сдает помещение в субаренду, применяется дополнительный повышающий коэффициент К.

Тогда формула расчета выглядит так:

Аплг = (Аим + Аз) х К

Где коэффициент К может быть равен 1,5 или 2. Это позволяет увеличить доход арендодателя от передачи помещения в субаренду.

12. Арендная плата для starter-компаний

Для стартапов и предпринимателей, которые только открывают свой бизнес, применяются понижающие коэффициенты – 0,8 или 0,9 к базовому размеру арендной платы.

Это позволяет снизить начальные издержки для таких арендаторов. Взамен им может предлагаться более длительный срок аренды или отсрочка по платежам в первые месяцы.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Отношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регулируются Земельным кодексом РФ. Согласно этому закону, договор аренды предусматривает в обязательном порядке ежегодное внесение арендной платы за временное пользование земельным участком.

Арендодателем может выступать как государство или муниципалитет, так и физическое лицо. При этом условия для заключения договоренностей с различными землевладельцами существенно отличаются.

Например, если собственником надела является государство или муниципалитет, то на размер аренды влияет прежде всего объективная оценка арендной платы земельного участка. Учитывается главное предназначение земли, ее географическое расположение и другие важные критерии, которые оговариваются в земельном законодательстве.

«Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации».

Частный землевладелец, в свою очередь, при определении цены временного пользования наделом руководствуется личными убеждениями и значимыми для себя критериями. Такая оценка является субъективной и зависит от конкретно взятого человека.

При этом существуют и общие факторы, от изменения которых зависит понижение или повышение ставки арендной платы за земельные участки. Это не распространяется на уже заключенные договоры, в которых четко указан размер аренды за конкретный период времени. Однако в таком случае земельное законодательство предусматривает некоторые исключения.

Таким образом, цены на аренду земли рассчитываются исходя из стоимости:

• нормативной;
• кадастровой;
• рыночной.

В зависимости от выбранного критерия оценки платы, можно выделить различные критерии, влияющие на конечную стоимость временного пользования наделом.

Кадастровая стоимость

Определение платы за пользование землей на основании кадастровой стоимости сегодня принято считать наиболее объективным и рациональным способом. При расчете арендной платы используется методика, при которой учитывается целый ряд факторов, которые влияют на понижение или повышения основной стоимости надела, вне зависимости от субъективного мнения владельца.

Порядок расчета кадастровой стоимости:

1. Расчет кадастровой стоимости начинается с точного определения площади и границ конкретного з/у.
2. Далее специальные оценщики учитывают различные дополнительные постройки (сарай, дача, теплица и др.), наличие коммуникаций (вода, газ, электричество).
3. Существенное значение имеет также окружающая среда. Так, болотистая территория оценивается дешевле, чем та, которая окружена лесами и озерами.
4. Окончательная величина арендной платы земельного участка формируется в результате оценки рельефа местности. Например, до участка в горах сложно добираться, особенно в зимнее время, а земля в низине подвержена наводнениям.

Как следствие, кадастровая стоимость оценивается на основании совокупности факторов. Это придает оценке объективность.

Нормативная арендная плата

Нормативная арендная цена закрепляется в нормативно-правовых актах органами местного самоуправления на основе их оценки и расчетов. В таком случае ставка арендной платы за землю является фиксированной и не подвергается изменениям в связи с колебаниями рынка. При расчете органы самоуправления учитывают в первую очередь категорию земли и ее расположение.

Цена за временное пользование зависит от того, кто вправе владеть конкретным земельным участком. Так, не все наделы можно передавать в личное владение частному лицу. Определенные земли могут принадлежать только государству.

Также на арендную плату влияют и другие немаловажные факторы. К ним относятся:

• природные характеристики территории;
• строительная и архитектурная ценность з/у;
• историческая и социально-экономическая ценность з/у.

Например, земельный участок вблизи от центра Москвы будет стоить дороже, чем находящийся в Московской области. Южные плодородные земли подойдут для выращивания растительных культур лучше, чем северные, которые долго прячутся под снегом. Соответственно, и стоимость земель сельскохозяйственного назначения будет зависеть от этих факторов.

Рыночная оценка стоимости

Часто рыночная цена определяется в соответствии с кадастровой стоимостью, но не все арендодатели готовы упустить возможность самостоятельно назначить размер платы. При этом нередко частные землевладельцы завышают арендную плату.

Так, если оценка, осуществляемая государством, производится на основании параметров надела и окружающей его территории, то частные собственники ориентируются на спрос и предложение, диктуемые участниками рынка. Физические лица устанавливают размер платы за временное пользование на свое усмотрение. На их выбор влияет:

• экономическая обстановка в государстве и регионе;
• политическая ситуация;
• психологическое состояние конкретного человека или социальной группы;
• «элитность» территории и т.д.

Ситуация на рынке может измениться из-за любого обстоятельства, повлиявшего на спрос. Например, во время экономического кризиса люди, планирующие купить землю, наверняка отложат покупку и предпочтут арендовать надел, чтобы не делать рискованное вложение. В такой ситуации спрос на приобретение земли падает, а на аренду возрастает.

Таким образом, среди всех рассмотренных способов расчета арендной платы за земельный участок самым рациональным и выгодным является тот, который основывается на оценке кадастровой стоимости. Однако частные лица также часто предлагают арендовать участок на выгодных условиях.

Способы расчета платы за земли частных и юридических лиц

Расчет ставки арендной платы за землю напрямую зависит от того, кто является собственником участка:

• частное лицо или организация;
• муниципалитет, субъект РФ, государственная собственность.

Земли частных и юридических лиц

Арендная плата в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

А = С * Р,

где:

• А – размер арендной платы;
• С – рыночная стоимость участка, определяемая независимой экспертизой, которая должна быть проведена не раньше, чем за 6 месяцев до даты вступления нанимателя в права аренды;
• Р – размер ставки рефинансирования Центробанка, установленной в начале года, в течение которого был заключён договор найма земли.

Земли в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству нашей страны, арендатор таких земель может оплатить стоимость найма двумя способами:

• земельный налог;
• налог на недвижимость.

Размер данного вида налогообложения рассчитывается по формуле:

Н = КСт * k,

где:

• Н – размер налога, который необходимо уплатить гражданину;
• КСт – кадастровая стоимость участка (можно узнать в кадастровом органе по местонахождению участка);
• k – коэффициент, меняющийся в зависимости от того, кто пользуется землёй и для каких целей она была отдана в аренду.

Коэффициент может быть следующим:

1. K=0,01% устанавливается для лиц, имеющих право на налоговый вычет. Коэффициент действует лишь в том случае, если размер налогового вычета не превышает размер налоговой базы (если наоборот, то платить арендную плату нанимателю земли не нужно).
2. К=0,6% устанавливается для лиц, использующих участок для возведения объектов ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.
3. К=2% в случае, если физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земли в целях добычи полезных ископаемых, находящихся на территории участка.
4. К=1,5% во всех остальных случаях.

Об изменении правил внесения арендной платы за землю в Нефтекамске смотрите в следующем видеосюжете: