Ип сдача в аренду нежилого помещения усн особенности
Плательщик НПД вправе сдавать в аренду только жилые помещения. Это исключение прямо установили в Законе об НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6). К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
С дохода от сдачи в аренду или внаем жилого помещения нужно платить только НПД в размере 6% при сдаче жилья юридическим лицам или в размере 4% при сдаче физическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден. Договор аренды с самозанятым по которому сдается жилое помещение вправе заключать как юридические, так и физические лица. Как сдать в аренду свою или чужую квартиру писали в статье «Сдача квартиры в аренду: гайд для самозанятых».
Имейте ввиду, что взять у самозанятого в аренду жилое помещение и использовать для нежилых целей нельзя. Например под офис, склад, или шоурум. Хоть и доход от аренды жилья подпадает под НПД, независимо от того, как его использует арендатор, юридические лица вправе использовать жилые помещения только для проживания граждан. Это требования гражданского и жилищного законодательства (ст. 671, п. 3 ст. 288 ГК, ч. 1 ст. 17 ЖК)
Популярное по теме за месяц
- Популярное по теме за месяц
- Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?
- ОСНО
- УСН
- ЕНВД
- Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога
- НДФЛ, если физическое лицо сдает юридическому или другому физ. лицу
- Как сдать в аренду нежилые помещения
- Налогообложение аренды
- Когда оправдано применение ОСНО?
- Какова ответственность и штрафы?
- Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
- Может ли ИП на НПД сдавать в аренду нежилое помещение
Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?
Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.
ОСНО
При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:
- НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
- НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
- Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.
Образец расчета с учетом НДС
- НДФЛ.
Платежи по уведомлению ИФНС:
- до 15 июля – 10.000 руб.;
- до 15 октября – 12.000 руб.;
- до 15 января – 11.000 руб.;
- до 15 июля – 45.110 руб.
Расчет налога:
Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.
(500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.
Итого сумма за год – 78.110 руб.
- НДС.
Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.
(500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.
- Налог на имущество.
12.000 рублей (на основании уведомления).
Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.
- «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
- «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.
УСН
Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев:
- вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
- численность работников не должна превышать 100 человек;
- доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.
Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.
Ставка единого налога – 6 %.
Пример
Сумма налога = (Доход * 6 %).
500.000 * 6 % = 30.000 руб.
- «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
- «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.
ЕНВД
Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения, основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.
Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.
Пример
ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).
3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.
Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.
- «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
- «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.
Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога
В случае, если арендодатель уклоняется и намеренно не уплачивает налоги, то ему грозит штраф:
- За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
- За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).
При значительном нарушении в отношении исполнения требований налогообложения (размер неуплаты от 600 тыс. руб. для физических лиц и от 2 млн. руб. для юридических лиц) степень наказания определяется в соответствии с Уголовным кодексом РФ, ст.198, 199.
В данном случае к нарушителю могут быть применены следующие меры:
- Штрафные санкции.
- Заключение на определённый срок.
- Принудительные работы.
- Арест.
Рекомендуется серьёзно относится к вопросу об уплате налога, соблюдению сроков подачи налоговой декларации при сдаче нежилого помещения в аренду, так как это влечёт за собой серьёзные последствия.
Сдача в аренду нежилого помещения по патенту в системе УСН и ПСН несомненно является одним из самых прибыльных и удобных бизнес-стартов среди ИП. При грамотном соблюдении всех условий ведения бизнеса, а также при благоприятных условиях можно достичь значительных успехов в выбранной сфере деятельности.
НДФЛ, если физическое лицо сдает юридическому или другому физ. лицу
Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.
Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ.
Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения
Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:
-
от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
-
от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.
Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».
Как сдать в аренду нежилые помещения
Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.
Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.
Налогообложение аренды
С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.
С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:
-
при общей системе – 20% НДС и 13% НДФЛ;
-
при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).
Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.
Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.
Когда оправдано применение ОСНО?
Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».
Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.
Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС. Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.
Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО.
Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.
Какова ответственность и штрафы?
Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги. Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:
- В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
- Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
- Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
- Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.
Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.
Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.
Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):
-
полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;
-
в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.
Статья по теме:Самозанятость: плюсы, минусы и подводные камни в 2024 годуПлюсы и минусы самозанятости в 2024 году — один из самых актуальных вопросов для людей, решивших использовать свои знания и опыт для получения прибыли, но не желающих отвлекаться на решение проблем, связанных с регистрацией и ведением бизнеса.Подробнее
Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.
Об особенностях применения налога на профессиональный доход, читайте готовое решение КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.
Может ли ИП на НПД сдавать в аренду нежилое помещение
Самозанятый вправе зарегистрировать ИП, равно как и ИП вправе перейти на НПД. Это можно сделать в любое время и ждать окончания календарного года не нужно. Если самозанятому нельзя сдавать коммерческую недвижимость, то кажется логичным зарегистрировать ИП и заниматься сдачей в аренду на другом налоговом спецрежиме. Но так тоже не получится.
Подвох в том, что совмещать самозанятость и другой специальный налоговый режим запрещено Законом об НПД (п. 7 ч. 2 ст. 4). Отказ от применения УСН не поможет, так как с дохода от аренды придется платить НДФЛ. А уплата НДФЛ и НПД возбраняется для самозанятых предпринимателей. Какие налоги платит самозанятый ИП подробно описали в статье из журнала Консоль.Про.
Получается, чтобы сдавать в аренду нежилые помещения и легально получать доход нужно сняться с учета в качестве самозанятого и зарегистрировать ИП. При регистрации вместе с заявлением нужно подать уведомление по форме КНД 1150094 для перехода на УСН. Подробнее — в статье «Как подать уведомление о переходе на УСН, если утратили право применять НПД».