Если в квартире два собственника нужно платить налог с продаж

За непредоставление налоговой отчётности сначала делается предупреждение. При повторном правонарушении — штраф в размере 51 750 тенге (15 МРП, 1 МРП в 2023 году составляет 3 450 тенге). Заполнив специальные заявления, можно воспользоваться отсрочкой или рассрочкой по уплате налога.

Когда продажа имущества не облагается НДФЛ

Если жилье было в вашей собственности более минимального срока владения, то налог с продажи наследства в 2024 году не платится. Минимальный срок владения унаследованным имуществом — 3 года. По его истечении налогообложение дохода не предусмотрено.

Пример

Иванов унаследовал от деда комнату в 2021 г. и решил продать ее в 2023 г. Иванову придется уплатить НДФЛ, так как он владел жильем менее 3 лет.

Платятся ли налоги, когда продается единственное жилье

К единственному жилью относят комнату, квартиру, дом, где у человека регистрация и он проживает. В соответствии с Налоговым кодексом допускается купить новую недвижимость не ранее 90 дней до продажи имеющейся, и это не влияет на единственность жилья.

Так, жилье куплено в октябре 2020 г. и продано в ноябре 2023, трехлетнее минимальное время выдержано. А до продажи, в сентябре 2023 г., куплено новое жилье, где вы намерены жить. В такой ситуации НДФЛ платить не придется, так как проданная недвижимость пока относится к единственному жилью.

Если человек владеет другой жилой недвижимостью или какой-то ее частью, то ни к одному объекту статус единственного не применяется.

С 2020 г. для владения единственным жильем минимальное время сокращено на пару лет и сейчас составляет 3 года. Так что появилась возможность продавать его спустя три года после приобретения, не оплачивая налогов.

Совместная собственность супругов: что относится к единственному жилью

У жилища, находящегося в совместной собственности мужа с женой, будет положение единственного, если другое совместное не зарегистрировано. Для каждого супруга отдельно учитываются подаренные, полученные в наследство, купленные до вступления в брак, полученные через приватизацию недвижимые объекты, находящиеся в его единоличном владении.

Например, супруги Калашниковы три года назад приобрели жилплощадь, когда уже состояли в брачных отношениях. Другой недвижимости у них нет. Муж с женой решили продавать квартиру. Разрешено ли им использовать льготный сокращенный срок владения без оплаты НДФЛ? Они могут это сделать, потому что квартира относится к единственному совместному жилью, для него минимальное время в собственности трехлетнее. Если бы Калашниковы вместе с квартирой купили бы еще одну либо комнату (дом), им бы потребовалось заплатить 13% НДФЛ.

Важно! Так как единственным жильем теперь можно владеть трехлетний период, а потом продать его без налога и отчета в ФНС, нужно помнить о важных условиях:

• на момент продажи в собственности нет другого жилища;

• новая квартира куплена не раньше 90 суток до продажи.

Муж с женой приобрели жилье в 2020 г. за 3 миллиона руб. В 2023 продали за 3,5 миллиона. Другим жильем они не владеют, поэтому и налогов не будет вопреки реализации квартиры за большую сумму, чем покупали.

Другие супруги в 2020 г. купили квартиру, потом построили дом. В 2023 г. квартира продана на 500 тысяч дороже. По полученному доходу следует сдать декларацию в связи с продажей не единственного жилья. НДФЛ равен 65 тысяч руб.

Важно! Обязательно учитывайте, чтобы жилье было единственным для каждого супруга. Если кто-то владеет другим жильем или долей, для него жилье не будет единственным.

О размерах налога после продажи недвижимого имущества

Если человек — налоговый резидент России, для него применяется ставка НДФЛ в размере 13%, нерезидентам приходится платить в государственную казну 30% с доходов. Относится человек к резидентам или нерезидентам, не связано с тем, гражданин РФ он или не гражданин. Налоговыми резидентами считаются российские граждане либо иностранцы, живущие в стране более 183 дней за весь календарный год. Это не относится к российским военным и государственным служащим, откомандированным для прохождения службы за пределами России. Для них сохраняют налоговое положение резидента вне зависимости от того, сколько времени они находились в пределах страны.

Когда не выдержан минимальный период, а квартиру нужно продать, придется оплатить налог по ставке 13% (30%) от суммы договора купли-продажи. То есть, продав жилье за 2 миллиона руб. нужно заплатить 260 тысяч (600 тысяч) рублей.

Как посчитать НДФЛ, продавая недвижимость

Продавцу необязательно заплатить 13% либо 30% полученной при реализации недвижимого имущества суммы, которая указана в договоре ренты либо купли-продажи. Для расчета итогового размера налога сначала определяется налоговая база одним из двух способов:

• реальная выручка в соответствии с договором по продаже;
• 70% кадастровой цены недвижимого имущества.

Важно! Вам — задекларировать продажу, а в налоговой определят, какой вариант расчета использовать: налоговики выбирают наибольшую налоговую базу.

Например, Анатолий продал жилье, заключив с покупателем договор купли-продажи на 2,5 миллиона руб. Именно такая сумма указана в декларации 3-НДФЛ. До того как в 2016 году внесены изменения в Налоговый кодекс, ему прислали бы уведомление для уплаты 325 тысяч руб. Сейчас же в налоговой уточнят кадастровую цену — для квартиры Анатолия она составила 5,3 миллиона, 70% от которых равны — 3,71 миллиона руб. Следовательно, 13% НДФЛ для 70% стоимости по кадастру составят 482300 руб., что больше налога с суммы, заявленной в декларации. Поэтому Анатолию нужно заплатить в бюджет 482300 руб.

При реализации жилья по цене ниже, чем установлена кадастром, продавец заплатит НДФЛ с 70% кадастровой оценки. Так, квартира, оцененная кадастром в 2 миллиона руб., продана за 1,2 миллиона руб. Налоговую базу рассчитают по такой методике: 2 миллиона руб. * 70% = 1,4 миллиона руб., на них и начислят налоги 13%.

Как рассчитать налог при продаже жилья

При расчёте налога важно правильно рассчитать прирост стоимости, то есть доход.

Как сообщает Комитет государственных доходов Министерства финансов РК, он зависит от вида жилья и способа приобретения в собственность.

• Рассмотрим квартиры, дачи, частные дома, гаражи, объекты личного подсобного хозяйства и самые распространённые способы покупки:

Покупка на первичном рынке В этом случае под приростом стоимости понимают положительную разницу между ценой продажи и ценой покупки в договоре долевого участия.

Покупка на вторичном рынке Приростом считается положительная разница между ценой продажи и ценой покупки жилья, указанными в договорах купли-продажи.

Некоторые продавцы, не желая платить налог, указывают в договоре заниженную цену, а остальную сумму просят заплатить наличными. Это большой риск для покупателя, так как в случае отмены сделки он сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Расписки не дают полной гарантии возврата средств.

Обмен Приростом будет положительная разница между ценой продажи и ценой покупки, указанной в договоре мены. Если в документе цены нет, то под ценой покупки принимается оценочная стоимость жилья, которую проводит ежегодно «Правительство для граждан»*.

Наследство/благотворительность Самостоятельное строительство частного дома В этих случаях приростом считается положительная разница между ценой продажи и рыночной стоимостью жилья на момент регистрации права собственности. Нужно провести оценку у независимого оценщика не позднее 31 марта следующего года, в котором была продажа. Если оценки не будет или не соблюдён срок её определения, под ценой покупки будут принимать оценочную стоимость от государства*.

Дарение Приростом станет положительная разница между ценой продажи и оценочной стоимостью от государства*.

*Оценочная стоимость (кадастровая) недвижимости определяется для исчисления налога на имущество Государственной корпорацией «Правительство для граждан» на 1 января каждого года. Обычно эта стоимость гораздо ниже рыночной.

Переуступка права требования Здесь прирост — положительная разница между ценой продажи и стоимостью, по которой приобретено право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве.

Кстати, при продаже коммерческих объектов либо земельных участков, предназначенных для их строительства, налог уплачивается вне зависимости от срока владения.

О штрафах за неуплаченный налог с продажи жилья

Получив доходы, по которым требуется отчитаться перед налоговыми органами, вам обязательно в следующем году до 30 апреля сдать декларацию в ФНС и до 15 июля оплатить налог, рассчитанный в декларации. Не сделав этого, будьте готовы понести наказания:

1. Если не сдадите декларацию, вас оштрафуют на 5% от налога за каждый просроченный месяц (ст.119 НК РФ). Полный размер штрафа не превышает 30% налоговой суммы и не может оказаться ниже одной тысячи в рублях.
2. Если не уплатите налог, будете оштрафованы на 20% суммы налога, а при умышленной неуплате, то есть при попытке скрывать сделку, штраф составит 40% (ст. 122 НК РФ). Такое наказание применят, если в налоговой выявят неуплаченные налоги. Если до уведомления из налоговой вы обнаружили это самостоятельно, заплатили налог с пенями, налоговая не станет наказывать вас таким штрафом.
3. При просроченной уплате налога придется заплатить пени в 1/300 ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
4. Вас будут преследовать по Уголовному кодексу за уклонение от уплаты налогов, если их размер выше 900 тысяч руб. (ст.198 УК РФ). Если это произошло первый раз, то после подачи декларации и уплаты налога преследовать по УК РФ прекратят.

Если декларацию сдали, а налог не уплатили, будут начислены только пени без штрафа.

Как рассчитать налог после продажи объекта недвижимости нерезиденту?

Вы не относитесь к налоговым резидентам России, если прожили на ее территории в течение года меньше 183 дней. Продавая недвижимость, находившуюся во владении меньше установленного законом минимального времени, вам придется заплатить в бюджет страны 30% от продажной договорной цены.

Важно! Нерезидентам нельзя воспользоваться налоговым вычетом.

Заполнение декларации после продажи недвижимых объектов

Налоговая декларация 3-НДФЛ подается только теми, кто владел недвижимостью менее 3 или 5 лет. Для продавших квартиру после предусмотренного законом минимального срока обязанности по сдаче декларации нет.

Если вы среди тех, кому нужно отчитаться перед налоговой инспекцией, сначала запаситесь документами:

• паспортом;
• договором купли-продажи;
• выпиской из банка или распиской, подтверждающими получение оплаты за проданную квартиру;
• выпиской из ЕГРН;
• документами для подтверждения права на вычет «доходы минус расходы».

До 30 апреля года, наступившего вслед за годом продажи жилья, вы должны сдать заполненную декларацию 3-НДФЛ. Для чего допускается воспользоваться одним из трех способов:

1. Заполните и распечатайте декларацию, приложите к ней подтверждающие документы и сдайте эти бумаги в налоговую, к которой относится ваше место жительства.
2. Заполните и распечатайте декларацию, приложите к ней подтверждающие документы и отошлите эти бумаги в налоговую почтой.
3. Заполните бланк декларации через личный кабинет налогоплательщика. Таким способом пользоваться удобнее всего — вводимая вами информация автоматически переносится в бланк.

В налоговой проверят документы, если потребуются пояснения, вас могут пригласить в отделение ФНС. Потом вам начислят налог, который требуется заплатить до 15 июля в этом же году. Так, если квартира продана в 2023 году, декларацию нужно сдать до 30 апреля 2024 г., а налог заплатить до 15 июля.

Оплата производится в любом банке, на «Госуслугах», в личном кабинете налогоплательщика или через сервис «Уплаты налогов физических лиц».

Какие потребуются документы для налоговой

Подготовьте документы и передайте их в ИФНС — лично, по почте, через кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС РФ или через онлайн-сервис «Налогия». Для оформления вам понадобятся:

Если используете вычет

Если уменьшаете доход на расходы

3-НДФЛ

3-НДФЛ

Документы, подтверждающие факт продажи квартиры (например, ДКП)

Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)

Документы, подтверждающие ранее произведенные расходы на покупку