Договор купли продажи квартиры нужно регистрировать

Когда рассматривается договор купли-продажи квартиры, который был составлен в рамках военного или другого типа кредитования, он предусматривает немного другую структуру. Одна часть содержит всю информацию о самой сделке, а вторая о кредите.

Учтите, что если не сможете оплатить кредит вовремя, некоторые банки имеют полное право отобрать квартиру, чтобы перекрыть оставшиеся долги. На это идут не все банки, потому прежде чем оформлять кредит, рекомендуется детально ознакомиться с его условиями.

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Договор купли-продажи квартиры: расторжение

Если расторгнуть договор, логично, что он прекратит действовать. Стороны остаются при своем – продавец с квартирой, а покупатель с деньгами. Расторгнуть договор купли-продажи квартирыможно добровольно или после требования, выдвинутого одной из сторон сделки. Правда во втором случае имеет место несоблюдение договоренности одной из сторон. Давайте рассмотрим каждый случай подробнее:

1. Расторжение по договоренности сторон. Обычно это происходит до того, как подавались документы на регистрацию сделки. Если началась гос. регистрация, но пока не закончена, нужно подать заявление, чтобы операцию прекратили и только после этого расторгать договор. В ситуации, когда деньги переданы, а права зарегистрированы, расторжение договора невозможно. Тогда заключается обратный договор, где стороны меняются местами. Правда, новый продавец должен будет отчитываться в налоговую, почему продал недвижимость. Иногда придется платить дополнительный налог.
2. Если есть требование одной из сторон. Обычно происходит, если сделка не была закончена. Например, покупатель не передал полную сумму, прописанную в договоре.

В случае расторжения сделки по инициативе только одной стороны, процедура предусматривает судебное разбирательство.

Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит

Договор купли-продажи составляется в утвержденной законом форме, которая допускает письменный формат составления документа. Но лучше использовать нотариально заверенную форму, так сделка будет более надежной, поскольку есть виды соглашения, которые получат законную силу только в случае, если воспользоваться услугами нотариуса.

Например, следует обратиться к нотариусу, когда составляется договор купли-продажи квартиры, что является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного человека, а также когда сделка предусматривает продажу долей собственности.

Чтобы получить простой формат документа, нужно указать минимум персональной информации. Например, паспортные данные, место, где живут стороны, адрес квартиры, которая продается и кто в ней зарегистрирован, а также, стоимость которую имеет сделка и т.п.

Что касается нотариального формата, по своему содержанию он мало чем отличается от простой формы. Разница в том, что он должен быть заверен нотариусом. Также есть расширенная форма, которая позволяет избежать различных осложнений и неточностей.

Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление

Текущий размер пошлины за регистрацию составляет 2 000 рублей. Её должен внести не продавец, а покупатель. За нотариальное удостоверение бумаги также изымается плата, составляющая 0,5% суммы сделки (от 300 рублей до 70 тыс. руб.).

Срок регистрации перехода права собственности

Важно! В законе не установлен срок, в течении которого стороны должны совершить действия по регистрации перехода права на недвижимость. Это может быть любой период: неделя, месяц, годы. Но при этом, нужно учитывать что желаемые для сторон последствия также не наступают: покупатель не сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (например, продать или подарить и др.), а продавец по прежнему несет все обязательства, связанные с недвижимостью (в том числе оплату налогов, коммунальных платежей и пр.).

Если одна из сторон после подписания договора купли-продажи недвижимости уклоняется от действий по регистрации перехода права (не приходит на регистрацию, не подписывает заявление и пр.), вторая сторона должна обратиться в суд с заявлением, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Положительное решение суда по такому иску будет служить основанием для проведения регистрационных действий Росреестром и для внесения изменений в ЕГРН.

Такой порядок применим, в основном, для регистрации перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи, потому что по иным видам договоров (например, по договору дарения) суд не всегда выносит решение в пользу истца, учитывая, например, что даритель может отказаться от договора дарения в одностороннем порядке.

Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление

Практически любая сделка с жилой недвижимостью подразумевает целую папку документов, без которых сделка может быть не признана. Чтобы правильно оформить договор купли-продажи квартиры, необходимы следующие бумаги:

• Полученная из ЕРГН выписка, касающаяся продаваемой квартиры.
• Документы правоустанавливающего толка. Например, дарственная, решение суда, бумаги о приватизации.
• Паспорта продавца и покупателя.
• Справка, полученная в управляющей компании, о прописанных в доме лицах.
• При наличии супруга/ги разрешение на сделку, а также разрешение органов опеки, если квартира принадлежит ребенку.
• Квитанция о госпошлине.

До 2013 года договор купли-продажи квартиры нуждался в обязательном нотариальном заверении, но сегодня этого можно не делать. Рассматриваемая тенденция сохранилась для сделок с несовершеннолетними или если продается только доля в недвижимости. Хотя все же лучше обратиться к специалистам, которые знают, как правильно составлять ДКП квартиры, чтобы в будущем уберечь вас от ошибок.

Какие документы нужны для регистрации договора купли-продажи

Понадобятся следующие документы:

• заявление о регистрации;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• согласие на сделку от заинтересованных лиц;
• квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Документы для регистрации договора купли-продажи недвижимость можно подать лично в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте или через интернет.

Срок регистрации права по договору купли-продажи составляет 7 рабочих дней (при непосредственном обращении в Росреестр) или 9 дней (при подаче документов через МФЦ). Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется в течение 3 рабочих дней или 5 рабочих дней через МФЦ. Новый собственник получит выписку из ЕГРН.

Основные положения купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи квартиры – это соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность имущество за определенную плату.

При реализации квартиры, дома или другой недвижимости стороны заключают договор купли-продажи жилого помещения. Основные правила его оформления отражены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Данное НПА приводит требования к:

• форме документа;

• содержанию соглашения;

• государственной регистрации сделки и др.

При подготовке ДКП (расшифровка – договор купли-продажи) необходимо опираться на нормы действующего законодательства.

Если стороны не следуют точке закона, риск возникновения между ними споров и признания сделки оспоримой либо ничтожной возрастает в разы. По вопросам составления ДКП, разъяснений условий, проверки чистоты соглашения вы всегда можете обратиться к нашим юристам. Мы работаем онлайн, без выходных и праздников.

Структура договора купли-продажи и порядок составления

Особых требований к составлению ДКП недвижимости законодательством не предъявляется. При его подготовке обычно опираются на основные правила делопроизводства. Договор купли-продажи квартиры состоит из 3-х элементов:

• преамбула;
• условия (существенные и дополнительные);
• данные и подписи сторон.

Соглашение начинают составлять с его названия, даты и места заключения сделки. Затем указывают наименование сторон, их основные реквизиты и делают ссылка на то, что субъекты согласовали прописанные в документе положения.

Следующая часть – условия. Их отражают сплошным текстом или делят на пункты. Независимо от структуры, ДКП в обязательном порядке включают описание предмета сделки и стоимость квартиры.

Заключительный элемент – реквизиты и подписи сторон. Обычно, с одной стороны страницы указывают данные продавца, а с другой – покупателя. Субъекты ставят подпись и расшифровку под соответствующим столбцом.

Образец договора

При составлении документа можно опираться на шаблон подобного договора. Это поможет избежать допущения ошибок и неприятных последствий.

Стандартный договор-купли продажи выглядит следующим образом:

• название документа;
• дата, место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет;
• цена, порядок расчетов;
• условия передачи квартиры и перехода права собственности на нее;
• права и обязанности сторон;
• ответственность субъектов;
• обстоятельства непреодолимой силы;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляют в нескольких экземплярах, по число участников сделки плюс один для регистрирующего органа.

Скачать образцы предварительного договора

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи автомобиля

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи гаража

Скачать бланк предварительного договора займа

Скачать бланк предварительного договора мены

Скачать бланк предварительного договора дарения

Скачать бланк предварительного договора возмездного оказания услуг

Скачать бланк предварительного договора поставки

Скачать бланк предварительного договора аренды

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры

Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.

Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей. Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру. Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.

Получить юридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

Какие сложности могут возникнуть

Большинство граждан приобретают квартиру в ипотеку и начинают оплачивать кредит сразу после оформления кредитного договора. В случае отмены сделки купли-продажи квартиры возникает вопрос, как быть с кредитными обязательствами.

Во избежание финансовых потерь рекомендуется заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после юридической консультации у квалифицированного юриста. Разобраться во всех нюансах прекращения обязательств по сделкам с квартирами может помочь юридическая консультация.

Договор купли-продажи квартиры: переоформление

Договор купли-продажи недвижимости подразумевает, что после подписания в документ ничего нельзя вписывать или убирать. Если стороны решили внести какие-то изменения, они могут составить дополнение. Но чтобы это дополнение имело силу, его нужно зарегистрировать вместе с основным документом. Это целесообразно, если документ подписан, но пока не регистрируется.

Если уже подали на регистрацию, но она пока не закончена, подайте заявление на прекращение, внесите дополнения и продолжите регистрировать сделку. Когда регистрация закончена, договор купли-продажи квартиры будет считаться свершившимся, потому изменять его нельзя.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

• единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

• кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

• подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

• если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

Сроки регистрации

Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

• семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

• девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

• если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

Госпошлина

За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в определенный срок, который зависит от места, куда подавали документы. При подаче напрямую в Росреестр, регистрация займет 7 суток. Если в МФЦ, тогда сроки составят 9 рабочих дней. Оформление нотариусом самое выгодное, поскольку тогда процедура будет закончена уже на следующий день. После окончания процедуры регистрации, получите документы обратно вместе с выпиской ЕГРН о переходе права собственности.

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Заверить документ у нотариуса следует в случаях, если:

• основное соглашение подлежит нотариальному заверению: продажа доли, квартиры или доли, которая принадлежит несовершеннолетнему;
• такое решение приняли сами стороны.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Содержание и условия предварительного договора: что нужно учесть

Преддоговор не заключают устно. Форма для предварительного документа — простая письменная или та, что установлена для основного. Пропишите в преддоговоре положения:

• о предмете: какие действия совершаются и в отношении какого объекта;
• о том, о чем участники сделки желают договориться заранее: цена имущества, срок его передачи, срок передачи ключей, ответственность за нарушение условия соглашения.

Пример того, как указать предмет:

«Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру площадью 70,7 кв. м, состоящую из 4 комнат, расположенную по адресу: город Москва, улица Замечательная, дом 1, квартира 2, этаж 1, кадастровый номер: 31:11:1234567:2».

В предварительный договор необязательно включать существенные условия основного. Так, отсутствие условия о размере арендной платы не делает преддоговор аренды незаключенным. Стоимость в преддоговоре купли-продажи квартиры согласовывать необязательно, но рекомендуется это сделать, чтобы избежать дальнейших разногласий. При наличии спора относительно условий договора, они впоследствии устанавливаются судом.

Для сведения: какие условия договора являются существенными

Каковы риски при заключении предварительного договора

1. Признание его незаключенным. Отсутствие необходимых условий повлечет признание незаключенным. Если объект преддоговора — квартира, то необходимо подробно описать площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый номер. Для точности закажите выписку из ЕГРН. Для недвижимости, которая создается в будущем, указывают строительный адрес, примерную площадь и иные известные идентификаторы.
2. Признание его основным. В случае заключения следует учитывать, что при внесении большей части стоимости имущества в качестве предварительного платежа соглашение могут признать основным. Совершение сразу после подписания преддоговора действий, направленных на передачу имущества, оказание услуги, свидетельствует о том, что подписанный документ не имел характер предварительного.
3. Гарантии заключения основного. Подписание преддоговора еще не значит, что подпишут основной. От заключения основного соглашения продавец или покупатель могут отказаться, и тогда их принудят к заключению лишь в судебном порядке. При заключении преддоговора купли-продажи квартиры есть риск двойной продажи, поскольку право собственности не возникает, государственная регистрация договора не производится. Продавец может обещать продажу нескольким людям. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, в документе пропишите гарантии и заверения относительно того, что продавец не подписывал иные соглашения в отношении объекта недвижимости, и условия о штрафных санкциях за нарушение гарантии. В гарантии предусмотрите, что объект недвижимости не находится под обременением: арест, залог, договор найма.Также в ситуации, когда продавец состоит в браке, стоит озаботиться получением подтверждения согласия второго супруга уже на этапе преддоговора.
4. Потеря задатка или аванса. Если основное соглашение не заключено, а другой участник сделки исчез, то потребовать исполнения финансового обязательства придется в судебном порядке.

Может пригодиться: как избежать ошибок в условиях оплаты в договоре

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключение предварительного соглашения купли-продажи квартиры становится обязательным. Это ипотечная сделка, при которой оформленный преддоговор потребуется для банка или кредитной организации, и сделки с недвижимостью несовершеннолетних, при которых экземпляр нужен органам опеки. В этой ситуации банковская организация одобряет кредит, поэтому ей необходимо осведомиться об условиях, на которых проходит сделка. Отказ банка в одобрении ипотеки указывают в преддоговоре в качестве основания, когда сделка расторгается по не зависящему от стороны обстоятельству. Органы опеки проверяют документ с позиции отсутствия нарушений прав несовершеннолетнего и могут отказать в даче согласия.

При покупке доли в квартире следует учитывать наличие преимущественного права сособственников на ее приобретение. Владелец направляет им уведомление и ждет ответа в течение месяца. Отказ от покупки оформляется в письменной форме (ст. 250 ГК). При нарушении этих правил участник долевой собственности в течение трех месяцев вправе потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В преддоговор купли-продажи квартиры включают и условия о состоянии, в котором находится недвижимость, о запрете перепланировок, о перечне вещей, которые находятся в квартире.

Может пригодиться: как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Порядок расторжения предварительного договора

Преддоговор прекращает действие: если лица расторгают его, заключают основное соглашение или если после истечения указанного в документе срока ни один участник сделки не требует заключения основного соглашения. Расторгают по обоюдному согласию, в одностороннем порядке и через суд.

В первом случае подписывают соглашение о расторжении договора в той же форме, в которой заключался предварительный договор (п. 1 ст. 452 ГК).

Расторжение по инициативе одного возможно, если другой субъект существенно нарушил условия сделки: покупатель не производит оплату, застройщик вовремя не сдает объект строительства, сделка произведена с нарушениями: скрыты обременения, отличается состояние имущества. Для расторжения пострадавший участник направляет нарушителю претензию или уведомление. Для расторжения через суд направляется исковое заявление.

Какие существуют основания для расторжения сделки по приобретению жилья

Сделка купли-продажи жилья отменяется как по взаимному согласию продавца и покупателя, так и по личному намерению одного из них. Разберем основания прекращения договорных отношений (расторжения договора купли-продажи недвижимости).

По соглашению сторонВ одностороннем порядкеЛюбой из участников сделки обращается ко второй стороне с предложением о прекращении обязательств. Каждый получает свое имущество, переданное по сделке. Продавец возвращает жилое помещение, покупатель – деньги. Такая ситуация возможна, если у стороне нет претензий друг другу.Один участник сделки желает отказаться от нее несмотря на то, что вторая сторона не согласна. Заинтересованному лицу потребуется доказать, что второй участник существенно нарушил условия договора. Вопрос решается путем обращения в судебную инстанцию.

Прекращение обязательств по соглашению сторон производится нечасто. В большинстве случаев продавец или покупатель обращается к второму участнику с требованием о прекращении обязательств, не получает его согласия и подает в суд заявление о расторжении сделки.

Нужно помнить! Участники сделки не смогут отказаться от обязательств по личному желанию из-за изменения намерений. Должны иметься существенные обстоятельства, например, уклонение от регистрации договора, предоставление фальшивых документов, нарушение прав несовершеннолетних, существенной изменение жизненных обстоятельств.

Почему регистрация договора купли-продажи больше не нужна, но документы все равно сдают на регистрацию

С 01 марта 2013 г. в России вступил в действие ФЗ № 303-ФЗ от 30.12.2012 г. “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”. Нормами этого закона были отменены правила о необходимости регистрировать договор купли-продажи недвижимости. Однако, это не означает, что после подписания сторонами договора по распоряжению объектом недвижимости, не требуется относить его в госорганы и проводить какие-то дополнительные действия.

Была отменена регистрация именно договора, но сохранилось требование о том, что переход права собственности, а в определенных случаях и иные действия с недвижимостью (залог, долгосрочная аренда и прочие ограничения), по-прежнему подлежат регистрации в Росреестре. Такие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и доступны любому лицу для ознакомления за плату (госпошлина).

Согласно ст. 1 (часть 3) ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» понятие «государственной регистраций прав на недвижимое имущество» означает «…юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества…»

Из этого понятия следует, что любые действия, которые каким-либо образом влияют на права или объем прав, связанных с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Именно действия, т.е. изменение права, а не факт заключения договора.

В соответствии с той же ст. 1 (часть 5) ФЗ № 218-ФЗ госрегистрация изменения права в ЕГРН признается единственным доказательством перехода права или изменения объема права (существования права) на недвижимость.

Таким образом, госрегистрация, в первую очередь, направлена на защиту прав и законных интересов собственников или пользователей объектов недвижимости.