Закончился срок действия договора аренды нужно ли перезаключать договора субаренды

Срок действия контракта: понятие

Договор – это соглашение между двумя и более субъектами, которое направлено на вступление в правоотношения, их изменение или прекращение.

Согласно ст. 425 ГК РФ контракт вступает в силу с момента его заключения и действует до тех пор, пока все обязательства по нему не будут выполнены. Соглашением может быть предусмотрена конкретная дата, до которой между сторонами существуют правоотношения.

Согласно ст. 425 ГК РФ контракт вступает в силу с момента его заключения и действует до тех пор, пока все обязательства по нему не будут выполнены. Соглашением может быть предусмотрена конкретная дата, до которой между сторонами существуют правоотношения. Вообще, процесс заключения контракта состоит из 3-х этапов.

Этап

Действия

Оферта

Одна сторона направляет другой предложение.

Акцепт

Второй субъект принимает инициативу.

Начало действия контракта

Отправитель оферты получает акцепт.

Помните о том, что обязанности по выполнению соглашения возникают только после его заключения, за исключением случаев, когда ГПД (гражданско-правовой договор) имеет обратную силу. До заключения никто ответственности по такому документу не несет.

Пример из практики:

Два субъекта заключили дополнительное соглашение к договору поставки, по которому срок оплаты товара сокращается с 120 до 30-ти дней и указали, что доп.соглашение имеет обратную силу. Заказчик не успел произвести расчеты за продукцию, отгруженную до подписания рассматриваемого документа. В связи с нарушением сроков поставщик потребовал от заказчика неустойку в размере 500 тыс. рублей.

Первая инстанция удовлетворила требования истца, а вот Арбитражный суд указал, что нельзя требовать неустойку по тем обязательствам, срок которых наступил до подписания дополнительного соглашения. Обратная сила в данном случае не применяется, так как в документе нет ссылки на то, что сторонам понятны негативные последствия от сокращения сроков, а заказчик согласен с изменением числа дней. (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2020 N Ф01-7960/2019 по делу N А43-8071/2019).

В зависимости от типа ГПД, срок действия является существенным или дополнительным условием. В первом случае его отражение обязательно. Без него соглашение признается незаключенным.

Если рассматриваемый показатель относится к дополнительным положениям, то вместо конкретной даты обычно указывают определенные обязательства, которые должны быть выполнены. Именно до их исполнения действует договор.

Порядок установления

Как правило, срок договора устанавливают по согласию сторон. Если он является существенным условием, то его в обязательном порядке прописывают в соглашении.

На практике встречаются ГПД, где срок действий отражен:

• конкретной датой;
• временным промежутком;
• перечнем обязательств, которые должны быть выполнены сторонами.

Если рассматриваемый показатель не указан, то считается что ГПД бессрочный. Но по закону, некоторые соглашения имеют максимальный срок действия. В таком случае правоотношения продолжаются до его истечения.

Начало

Начало действия договора – это момент, когда сторона, направившая оферту, получила акцепт. На практике это происходит следующим образом:

• один субъект направляет предложение заключить сделку;
• вторая сторона рассматривает инициативу и отвечает согласием, либо несогласием.

Именно тот момент, когда второй субъект передал первому согласие и считается акцептом, после чего ГПД начинает действовать.

Если соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, то для субъектов правоотношений он вступает в силу с момента получения акцепта, а для третьих лиц – со дня осуществления регистрационных действий.

Изменение

Срок действия ГПД может быть изменен по согласию сторон или по требованию одного из субъектов в судебном порядке. Данное правило регламентировано статьей 450 Гражданского кодекса.

Изменение многостороннего ГПД допускается при согласовании корректировок между всеми субъектами, либо по согласию большинства из них, если это не противоречит действующему российскому законодательству.

Одна из сторон может обратиться в суд с требованием об изменении условий договора, в том числе срока его действия в случаях, регламентированных п.2 ст.450 ГК РФ:

• при существенном нарушении положений соглашения одним из субъектов;
• в других ситуациях, предусмотренных ГК РФ или иными законами.

Существенным нарушением условий считаются такие действия, которые влекут за собой несоразмерный ущерб для второго субъекта, когда сторона не сможет получить то, на что рассчитывала при заключении договора.

Окончание

Правоотношения прекращаются при наступлении определенных обстоятельств: с даты, указанной в ГПД, после истечения определенного периода, с момента выполнения всех обязательств.

Согласно ст.425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает субъектов от ответственности за нарушение его условий. Например, если арендатор не внес плату за предыдущий месяц, то он обязан рассчитаться с арендодателем за пользование имуществом даже после прекращения соглашения.

Момент окончания действия ГПД обычно прописывают в тексте:

• конкретной датой, например, «настоящий договор действует до…;
• определенными условиями, к примеру «настоящее соглашение действует до полного исполнения обязательств сторонами», «договор заключен на 2 года».

Если момент прекращения действия ГПД не прописан, то он считается бессрочным или заключенным на максимальный период, регламентированный на законодательном уровне.

Последний день действия ГПД – сутки, которые предшествуют дате его расторжения. Но, вопрос о том, будет ли днем прекращения правоотношения тот же или следующий за указанным моментом день, может оказаться спорным. Чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций, рекомендуем четко прописывать срок действия договора и избегать использования двусмысленных фраз. Если возникли трудности, советуем обратиться за помощью к нашему юристу

Обратная сила

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, субъекты ГПД могут договориться о том, что его условия применяются к правоотношениям, наступившим до его заключения. Такое явление в юридической практике называют обратной силой договора.

Например, гражданин сдает квартиру в течение определенного периода времени, а квартиросъемщик регулярно исполняет свои финансовые обязанности. Затем стороны принимают решение оформить свои правоотношения договором. При его заключении арендодатель и арендатор могут договориться о том, что действие ГПД распространяется на их прошлые отношения.

Помните о том, что обратную силу договора нужно согласовать. Обычно, данный пункт прописывают в договоре. Стороны должны выразить свое согласие, а также подтвердить, что осознают и принимают все последствия.

Надо отметить, что применить обратную силу ГПД невозможно, если это прямо противоречит действующему российскому законодательству или вытекает из существа отношений.

Последствия окончания срока действия ГПД

По общим правилам, регламентированным на законодательном уровне, действие договора продолжается до полного исполнения сторонами обязательств, если соглашением или законом не определено обратное.

С истечением срока действия ГПД прекращаются те обязательства, для которых это предусмотрено законодательством или соглашением. После этого понудить стороны выполнить их невозможно.

Иногда, с окончанием договора у субъектов возникают обязанности. Например, арендатор обязан вернуть имущество после прекращения срока действия соглашения.

«В случае прекращения договорных обязательств в силу закона, как следствие неосновательного обогащения, может возникнуть новая обязанность.»

Подобная ситуация образуется, когда один субъект выполнил условия соглашения в полном объеме, а второй даже не приступал к их исполнению. Согласно действующему российскому законодательству, неосновательное обогащение подлежит возврату.

В целом, окончание действия соглашения приводит к:

• прекращению правоотношений;
• продлению ГПД;
• возникновению какой-либо обязанности;
• привлечению к ответственности.

Помните о том, что окончание периода действия договора не влияет на срок исковой давности. Субъект имеет право предъявить требование, в случае нарушения условий соглашения, в течение общего СИД.

Судебная практика

Две компании заключили договор подряда. Чуть позже, дополнительным соглашением они перенесли дату сдачи результата 3-го этапа, но к этому моменту уже образовалась просрочка. Истец начислил ответчику неустойку за нарушение сроков выполнения работ по этапу строительства. Суды первой инстанции поддержали требования заказчика.

Но, ВС данное решение не устроило, так как заказчик и подрядчик указали в доп.соглашении, что оно имеет обратную силу и функционирует в течение всего периода действия ГПД. Этот факт судами не учтен.

В итоге, неустойку взыскали лишь за просрочку, которая образовалась после того, как наступил перенесенный срок выполнения работ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2021 N Ф05-3320/2019 по делу N А40-114941/2018)

Частые вопросы

В таком случае отношения прекращаются после полного исполнения обязательств сторонами, либо с момента достижения максимального срока, регламентированного действующим российским законодательством.

Обязательства субъектов не прекращаются даже в случае окончания периода действия ГПД, но самим соглашением может быть предусмотрено иное. Договор действует до момента исполнения субъектами всех обязательств.

По общим правилам, договор считается заключенным, после того, как субъект, направивший предложение, получит согласие от второй стороны, даже если акцепт пришел с опозданием. Причем, если контрагент отправил сообщение позже установленного срока, то необходимо подтвердить его получение.

Заключение эксперта

По общим правилам, правоотношений между сторонами действуют до полного исполнения ими обязательств, но сами соглашением может быть предусмотрено правило, что все обязательства прекращаются после окончания периода действия ГПД.

Обычно срок действия устанавливают по соглашению сторон. Его указывают в документе датой, определенным временным промежутком или наступлением конкретных обстоятельств.

Рассматриваемое условие может быть изменено по взаимному согласию сторон или в судебном порядке, по требованию одного из субъектов при наличии объективных причин.

ГПД прекращается с наступлением даты, указанной в нем, после истечения максимального срока или после полного исполнения обязательств контрагентами.