Сколько метров земли относится к зданию

Плотность застройки земельного участка — один из основных предельных параметров в сфере градостроительства. Он используется для регулирования интенсивности использования территории наряду с такими показателями, как минимальные отступы от границ и предельная этажность различных объектов. Плотность застройки определяется для участков с частными жилыми домами, а также для кварталов, микрорайонов, зон промышленного и социального назначения. Это значение фиксируется в градостроительной документации.

Формула и нюансы расчета

В градостроительной практике используют два похожих понятия:

• Коэффициент застройки (КЗ). Обозначает отношение площади строений в габаритах наружных стен к площади земельного участка.
• Коэффициент плотности застройки (КПЗ). Учитывает отношение суммарной поэтажной площади зданий к площади ЗУ.

Во многих нормативных документах фигурирует параметр плотности застройки. Он демонстрирует отношение поэтажной площади зданий к общей площади территорий в гектарах (кв.м./га).

Для расчета данных коэффициентов используют простую математическую формулу: КЗ = Пз/Пу. В нормативных актах, рекомендациях, проектной документации полученный показатель отображают в виде коэффициента (например, 0,4) или в процентах.

При проведении исчислений потребуется два параметра:

• Пз — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки.
• Пу — общая площадь осваиваемого земельного участка по кадастровой документации.

Чтобы рассчитать допустимые размеры зданий перед началом строительства, нужно узнать КЗ для конкретного региона и воспользоваться формулой: Пу х КЗ = Пз. Приведем пример таких вычислений. Допустим, вы приобрели земельный участок площадью 6 соток в Москве или Новой Москве, хотите построить на нем несколько капитальных строений, в том числе дом, баню, хозблок, гараж. Какую максимальную площадь могут занять здания?

Переведем сотки в квадратные метры: 6 соток = 600 кв.м.

Уточним коэффициент плотности застройки для столичного региона. Он составляет 0,4.

Воспользуемся приведенной выше формулой и умножим площадь ЗУ на КЗ: 600х0,4 = 240 кв.м.

Таким образом, на своем новом участке вы можете застроить 240 кв.м. площади. Например, на 120 кв.м. возвести жилой дом, а оставшиеся 120 кв.м. распределить между капитальными хозяйственными зданиями, баней и гаражом.

Обратите внимание, что в формуле для участков под ИЖС учитывается поэтажная площадь всех объектов. В формулу включают цокольные и подземные этажи, галереи, антресоли, балконы, веранды, застекленные переходы и даже здания на высоких опорах, под которыми организован проезд. То есть двухэтажный дом, основание которого занимает 120 кв.м., существенно превысит допустимый КПЗ.

Почему важно учитывать плотность застройки?

При проектировании микрорайонов, крупных жилых комплексов, уплотняющей застройки в городах КЗ учитывают в обязательном порядке. Если максимальный установленный показатель превышен, контролирующие инстанции выявят нарушение и не допустят начала строительства, приостановят его и потребуют устранить расхождения.

Плотность застройки учитывают, чтобы оптимизировать нагрузку на территорию:

• рассчитать нагрузку на новые или действующие инженерные сети, коммуникации, объекты дорожной инфраструктуры;
• предусмотреть парк общественного транспорта, нужное количество парковочных мест;
• спроектировать зоны для социальных объектов (больниц, детских садов, спортивных площадок и т.д.);
• обеспечить соответствие района застройки нормам противопожарной безопасности, доступность территории для проезда коммунальной техники;
• соблюсти нормы инсоляции, предусмотреть озеленение района;
• рассчитать технико-экономические, коммерческие показатели.

Застройка повышенной плотности является проблемой многих современных городов. В одних районах такая ситуация сложилась исторически (вспомните узкие улочки между небольшими домами в европейских столицах), в других обусловлена экономическими, социальными и коммерческими факторами. В переуплотненных кварталах наблюдаются экологические, социально-психологические, санитарные и градостроительные сложности.

Для участков под ИЖС, ЛПХ, дачные и садовые товарищества нормативы действуют по тем же причинам. В регионах с высокой плотностью населения, в том числе в Москве и Новой Москве, контролирующие органы все более пристально следят за соблюдением КЗ, КПЗ при постановке недвижимости на учет.

Росреестр может обратить внимание на несоответствие фактической площади застройки принятому коэффициенту при подаче заявления о регистрации нового или реконструированного дома. Даже при превышении норматива на несколько процентов дело может быть приостановлено. Фактически это означает, что прописаться в новом доме, застраховать его, подвести коммуникации вы не сможете. Процесс регистрации нужно будет проводить через суд, что потребует вложения времени и ресурсов.

Нормативные значения для разных территорий

Принятые КЗ зависят от типа территориальной зоны и региона. Коэффициенты варьируются от 0,2 в районах с жилыми домами и приусадебными ЗУ до 1,0 в кварталах с многофункциональной застройкой.

Приведем примеры максимальных показателей:

• жилая многоэтажная застройка — 0,4;
• реконструируемые, уплотняемые городские кварталы — 0,6;
• блокированные дома с приквартирными ЗУ — 0,3;
• общественная застройка — 0,8;
• научно-производственные участки — 0,6;
• коммунально-складские зоны — 0,6.

При проектировании производственных и общественно-деловых комплексов в расчете КЗ не учитывают опытные поля, полигоны, территории санитарных зон и защитных полос. В случае с жилыми кварталами в расчет включают объекты социальной инфраструктуры.

Для объектов, расположенных в Москве, значения КЗ и КПЗ установлены Постановлением Правительства Москвы №120, которое утверждает правила землепользования и застройки в столице. Чтобы узнать, к какой зоне относится конкретный участок, нужно заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Эта выписка содержит большой массив информации, которая будет актуальна перед началом проектирования и строительства. Получить документ можно через МФЦ, Госуслуги, местную администрацию.

Для некоторых территорий максимальные КПЗ, КЗ в настоящее время не установлены. В таком случае можно руководствоваться общими нормативами и правилами застройки и землепользования в конкретном муниципалитете.

Вопросы и ответы

Какие существуют методики расчета КПЗ для жилых районов?

Сотрудники уполномоченных органов используют два способа исчисления в зависимости от целей расчета:

• нетто. В формуле учитывают только площадь планируемых жилых помещений;
• брутто. В расчет входят все строения, включая коммунальные, социальные, рекреационные объекты.

Например, рассчитать КПЗ нетто можно, чтобы установить примерное количество жителей в микрорайоне и предусмотреть нужное число детских садов, парковочных мест. При этом нужно учитывать предполагаемые параметры жилищной обеспеченности в конкретном квартале.

Устанавливается ли минимальная плотность застройки?

Чаще всего такой показатель не фигурирует в нормативных актах. Однако при проектировании территории застройщики и инвесторы стремятся к максимальной площади застройки. Это позволяет рационально использовать территорию, повышать коммерческие показатели жилого комплекса, микрорайона.

Какова плотность застройки в Москве?

ПЗ в столице сильно зависит от района. В некоторых кварталах этот показатель достигает 25 000 и даже 60 000 кв.м./га., в других — сохраняется на комфортном уровне в 6000 — 9000 кв.м./га. Москва входит в число лидеров по плотности застройки среди европейских столиц.

Какие параметры учитывают для расчета КПЗ при проектировании новых микрорайонов?

Чтобы предложить заказчику обоснованное решение, инженер проводит полноценный анализ условий строительства, а не просто пользуется готовой формулой. Он учитывает предполагаемую этажность строений, жилищную обеспеченность, плотность населения, размеры территории, параметры типовых или нестандартных секций, требования общих и местных нормативов.

Как правило, проектировщик предлагает несколько архитектурно-функциональных решений, учитывает перспективы развития и коммерческую рентабельность района. Выполнив комплексный анализ, специалист определит оптимальное количество предприятий обслуживания для конкретной территории.