Реально ли продать квартиру без агенства

Продажа квартиры без посредников может быть сложным процессом, но с правильной подготовкой и организацией вы сможете успешно реализовать свою недвижимость самостоятельно. В этом разделе мы рассмотрим основные шаги, которые вам необходимо пройти для успешной продажи квартиры без помощи агентов.

1. Оцените стоимость квартиры: проведите анализ рынка недвижимости, изучите цены на аналогичные квартиры в вашем районе. Это позволит вам определить рыночную стоимость вашей квартиры и установить конкурентоспособную цену.

2. Подготовьте квартиру к продаже: уберите беспорядок, проведите уборку, исправьте все недостатки и поломки. Вид квартиры должен быть максимально привлекательным для потенциальных покупателей.

3. Создайте привлекательное объявление о продаже: опишите квартиру, укажите ее особенности и преимущества. Приложите качественные фотографии для привлечения покупателей.

4. Разместите объявление на популярных интернет-порталах: выберите несколько сайтов для размещения объявления. Это привлечет больше покупателей.

5. Проводите самостоятельные просмотры: организуйте встречи с заинтересованными покупателями и покажите квартиру. Готовьтесь ответить на вопросы и предоставить информацию.

6. Ведите переговоры: если покупатель заинтересован, готовьтесь к торгам и обсуждению цены и условий продажи.

7. Заключите сделку: оформите все необходимые документы для заключения сделки и ее легальной регистрации. Обратитесь к юристу для получения правовой консультации и подготовки необходимых документов.

Продажа квартиры без помощи агентов требует терпения, усилий и организации, но с правильным подходом вы сможете успешно реализовать свою недвижимость и избежать затрат на услуги посредников.

Судебная практика: продажа квартиры по доверенности

Иван Петров продал свою квартиру Сергею Сидорову по договору купли-продажи. Спустя неделю Петров скоропостижно скончался, наследников у него не осталось. Сидоров обратился в Росреестр, где было зарегистрировано право перехода собственности, имея на руках нотариальную доверенность Петрова на имя своего представителя Алексея Смирнова, который имел право представлять интересы Петрова в государственных органах.

Затем Сидоров сдал купленную квартиру в залог в соответствии с договором денежного займа, который заключил с Анатолием Романовым. Так как заемщик свои обязательства не исполнил, что было отражено в решении суда, квартиру продали с торгов Дмитрию Семенову. Семенов обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но ему отказали, сославшись на то, что владелец квартиры – по-прежнему Сергей Сидоров.

Районная администрация подала в суд иск к Сидорову о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру.

В иске подчеркивалось: спорное жилье является выморочным, а право собственности Сидорова было зарегистрировано уже после смерти первого владельца и на основе выданной им представителю доверенности. На момент обращения в орган Росреестра доверенность прекратила действие по причине смерти доверителя. Таким образом, считали истцы, переход права собственности к ответчику фактически не состоялся.

Дмитрий Семенов заявил самостоятельные требования относительно квартиры и попросил суд признать за ним право собственности на жилье, ссылаясь на то, что он был признан победителем торгов по реализации объекта. Как отметил Семенов, он расплатился за квартиру в полном объеме, является добросовестным приобретателем, а факт смерти первого владельца до госрегистрации перехода права собственности к Сидорову не может быть основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.

Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Семенова. Суд подсчитал, что заключенный между первым владельцем квартиры и Сидоровым договор купли-продажи является ничтожным, так как заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени первого владельца было подано его представителем на основании доверенности, а она утратила силу в связи со смертью доверителя.

Квартира выбыла из собственности первого владельца помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, вне зависимости от добросовестности последующих приобретателей.

Составляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи также может быть составлен сторонами самостоятельно. Условия, которые обязательно должны быть прописаны в документе, чтобы он имел юридическую силу:

• предмет соглашения;
• стоимость жилого помещения;
• перечень лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости.

Также в договоре должны быть отражены и другие условия сделки. Чем больше деталей указано в документе, тем меньше риск оспаривания сделки.

Обязательно нужно отразить в соглашении:

• дату и место оформления документа;
• сведения о сторонах сделки;
• полные данные о предмете договора;
• реквизиты правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
• данные о регистрации права собственности на жилье – реквизиты свидетельства о праве собственности либо информация из выписки из ЕГРН;
• реквизиты документов, подтверждающих гарантии покупателя: об отсутствии обременений, дееспособности продавца и отсутствии дела о банкротстве в его отношении;
• реквизиты документов, подтверждающих необходимые согласия – от органов опеки, законного представителя, второго супруга;
• стоимость жилплощади – указывается цифрами и прописью;
• обязательства сторон: продавца передать объект, а покупателя – принять его и оплатить;
• порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• обязательства о подаче заявления на государственную регистрацию;
• подписи сторон.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец)

При подписании договора купли-продажи, стороны должны иметь экземпляры ПДК или авансового соглашения, продавец также должен иметь весь пакет документов для сделки, а покупатель – расписку собственника о получении аванса или задатка.

Нотариальное заверение ДКП не является обязательным, но оно гарантирует юридическую чистоту сделки, так как все условия договора будут проверяться нотариусом.

Заключение договора купли-продажи

Если ни одна из сторон не отказалась от предварительных договоренностей, то следующий этап — заключение договора купли-продажи. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста или риэлтора. Но если вы решили все сделать самостоятельно, то не забывайте об основных правилах:

Акт составляется в произвольной форме. В нем дается описание объекта недвижимости, техническое состояние на момент покупки.

Оба документа подписываются двумя сторонами. Количество экземпляров определяется сторонами сделки. Нужно учитывать, что один придется передать в Росреестр. Поэтому нужно подписать не менее трех экземпляров.

Алгоритм самостоятельной продажи квартиры: сделка

После того, как покупатель нашелся и выразил готовность купить квартиру, и когда все договоренности по ее стоимости были достигнуты, начинается один из наиболее ответственных этапов – подготовка к предстоящей сделке. На этом этапе потребуется заключить договор задатка, а только потом переходить уже к договору купли-продажи, чтобы правильно и безопасно продать квартиру.

Договор задатка

Договор задатка – необходимый документ, который будет использоваться в качестве подтверждения серьезности намерения как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В нем прописывается и регламентируется:

• намерение покупателя приобрести квартиру и передача продавцу заранее оговоренной суммы;
• намерение продавца реализовать квартиру конкретному покупателю по зафиксированной цене.

Кроме того, в договоре прописываются и санкции для тех случаев, когда от сделки решит отказаться кто-либо из участников, либо сразу оба участника. Так, если покупатель решит отказаться от приобретения жилья, он будет иметь право оставить задаток себе. А вот если хозяин квартиры передумает продавать ее конкретному покупателю, он должен будет вернуть задаток, причем, в двойном размере.

Договор купли-продажи

Непосредственно перед проведением сделки владелец квартиры должен будет собрать все документы, которые могут потребоваться. Кроме того, нужно заранее позаботиться и о том, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы. Это важное условие для того, чтобы правильно и быстро оформить продажу квартиры без риэлтора.

При составлении договора купли-продажи можно взять за основу универсальный образец такого соглашения, скачав его по ссылке.

Как правило, договор купли-продажи квартиры оформляют в нотариальном бюро. Подпись на нем владелец квартиры ставит только после того, как деньги за квартиру будут получены. Кроме того, владелец квартиры должен будет написать расписку с указанием того, что покупатель в полном объеме с ним рассчитался.

Как правильно организовать показ?

В первую очередь посмотрите на помещение глазами потенциального покупателя. Если заметите беспорядок, пыль, устраните недостатки.

Перед тем как гости начнут знакомство с помещением, постарайтесь понять, для чего им нужна квартира. Если это семья с ребенком-школьником, то расскажите, как можно добраться до учебного заведения. Для тех, у кого маленькие дети, интересно будет знать, есть ли рядом детская площадка и как она оборудована.

Если вы заранее созванивались по телефону, то вопросы наверняка были заданы, постарайтесь внести ясность в те, которым вы уделили недостаточно внимания во время телефонных переговоров.

Будьте готовы к тому, что покупатель будет критиковать квартиру: кому-то не понравится расположение санузла, газовой плиты, а кто-то раскритикует вид из окна. Приготовьте аргументы, чтобы рассказать о достоинствах такого расположения и предложить возможности внесения изменений.

Также покажите оплаченные квитанции, чтобы покупатель был уверен, что квартира продается без долгов.

Продажа квартиры: с посредникам или без них

Продажа квартиры самостоятельно или при помощи риелтора – оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. К примеру, продавая квартиру с посредником можно быть уверенными в том, что процесс займет минимум времени, и участие собственника в нем будет тоже минимальным. Все, что от него потребуется – приезжать на показы, присутствовать при подписании договора. К недостаткам такого варианта относится его стоимость – риелтору придется заплатить за работу комиссию. Зато получится безопасно и быстро продать квартиру.

Что касается самостоятельной продажи, то в этом случае никому не нужно будет платить, однако владелец должен быть готов к временным и другим затратам. Немало времени может занять решение целого ряда вопросов юридического характера. Оформить куплю продажу квартиры без риэлтора вполне возможно. Главное, при подготовке договора купли-продажи придерживайтесь правил, установленных параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Как и какие документы подготовить для продажи квартиры?

Чтобы не возникло никаких помех, нужно заранее подготовить пакет документов, которые будут необходимы при заключении договора, посещения нотариуса (при необходимости), регистрации права собственности.

Если имущество приобретено супругами совместно, то нужно заручиться согласием другого. Оно потребуется вне зависимости от того, продолжают супруги проживать вместе или находятся в разводе.

Неважно, если при покупке квартиру записали на одного из супругов. Они оба имеют право на владение и распоряжение ею. Для продажи недвижимости потребуется письменное согласие, заверенное нотариусом.

Исключение делается, если заключен брачный контракт. Тогда следует руководствоваться его положениями.

Когда вопрос касается проживания несовершеннолетнего, который имеет долю, то здесь ситуация еще сложнее. В этом случае возникает обязанность приобрести ему другое жилое помещение, которое не уступает по качеству продаваемому. Помимо этого, потребуется разрешение органов опеки.

Для ситуации, когда квартира поделена на доли, нужно согласие каждого из собственников. Они имеют первоочередное право на выкуп продаваемой части квартиры.

После сбора пакета документов нужно определиться, сколько будет стоить недвижимость или доля, выставляемая на продажу.

Как организовать рекламу квартиры для продажи

Если вы хотите быстро и успешно продать жилье, вам надо грамотно организовать рекламную кампанию. Больший эффект от рекламы объекта вы получите, если разместите ее на специализированных популярных площадках в Интернете. Именно сюда чаще всего заходят люди, которые хотят купить недвижимость.

Объявление должно быть компактным и содержательным, с указанием точного адреса, типа и года постройки дома, характеристик квартиры, цены, чтобы, прочитав его, у потенциальных покупателей не возникало дополнительных вопросов.

Желательно, сделать качественные фото квартиры и показать ее в самых выгодных ракурсах. Это поможет выделить ее среди других и обратить на нее большее количество заинтересованных покупкой людей. В то же время, квартира на фото не должна сильно отличаться от ее реального состояния. Чтобы, придя на осмотр, потенциальный покупатель сильно не разочаровался и не обвинил вас в том, что его ввели в заблуждение.

Если вы решите работать с агентством недвижимости, то оно возьмет на себя обязательства по рекламированию квартиры, но только после заключения с ним эксклюзивного договора. Таковы правила, установленные законом.

Риэлтерские компании имеют огромный опыт рекламирования объектов, ведут рейтинг сайтов по популярности и посещаемости, которые дают наибольшую отдачу от рекламы.

К тому же многие агентства берут в штат или сотрудничают с профессиональными фотографами, которые сделают хорошие фотографии интерьера.

Что нужно знать в определенных ситуациях

Также важно знать в точности, как происходит регистрация сделки в нестандартной ситуации. Всегда руководствуются законодательством – только так можно избежать спорной ситуации.

Можно ли продать ниже кадастровой стоимости

Когда присутствует желание сэкономить на налогах и прочих выплатах, возникает вопрос, а можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Согласно ФЗ-№382 от ноября 2014 года, каждая недвижимость имеет свою оценочную стоимость. В соответствии со статьей 217 НК РФ она и определяет сумму налога для последующей уплаты. Здесь и прописывается факт, через какое время можно продать квартиру без обязательного взноса налоговых выплат – через 5 лет владения.

Но главным ориентиром для установления стоимости становится среднерыночный показатель. Кадастровое значение используется редко, поскольку уплачивать налог придется именно с него, предварительно умножив на коэффициент в 0,7. Отсюда следует, что продавать объект ниже кадастровой стоимости можно (это не запрещено законодательством), но не рекомендуется, поскольку подобное невыгодно.

Внимание! Зачастую сделку проводят по цене ниже кадастровой стоимости специально и без видимых на то причин. Если объект находится в плохом состоянии для постоянного проживания, подобное не вызовет подозрений. Но в случае споров, одна из сторон может признать сделку недействительной через суд.

Можно ли продать по доверенности

При отсутствии возможностей самому присутствовать на регистрации сделки возникает вопрос, можно ли по генеральной доверенности продать квартиру. Закон этого не запрещает, что подтверждается статьей 185 ГК РФ.

Если осуществляется подобная сделка, стороны должны знать следующее:

• доверитель может только показывать объект, подписывать документы, получать денежные средства;
• во всех документах в лице продавца выступает настоящий собственник;
• у доверителя имеется доверенность на определенный срок и действия – их необходимо изучить самостоятельно (прочитать текст доверенности).

Дополнительная защита от мошенников выступит в лице сотрудников Росреестра. Специалист будет внимательно проверять все представленные справки, выписки и договора, а также подписи сторон. Если в ненадлежащем месте появится подпись доверенного лица, заявление не будет принято.

Что влияет на цену

Продавец должен пошагово оценить свою жилплощадь, поскольку это влияет на скорость продажи. На стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

• количество комнат;
• площадь – смотрят на общую и жилую площадь;
• планировка – в объявлении следует выложить фото технического паспорта, чтобы «отсеять» часть покупателей;
• размер кухни;
• этажность дома и этаж, на котором находится недвижимость;
• тип здания и год постройки;
• состояние прилегающей территории;
• наличие балкона или лоджии – вторые ценятся больше;
• ремонт объекта;
• отопление и состояние других коммуникаций;
• размер коммунальных платежей – большинство запрашивает квитанцию о квартплате сразу при осмотре;
• состояние и тип санузла – раздельный или объединенный;
• район местонахождения многоквартирного дома – в некоторых городах этот фактор является основополагающим;
• инфраструктура в районе – важны не магазины, а школы и детские сады.

Если дом новостройка, покупатели обращают внимание на застройщика и статус постройки – сдан ли дом в эксплуатацию. Большинство покупателей стараются проверить юридическую чистоту объекта.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.

Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.

Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.

Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает.

Подводные камни самостоятельной продажи квартиры

Основной риск продавца — покупатель не отдаст деньги по договору купли-продажи. Чтобы его избежать, нужно оформить договор залога на квартиру до момента регистрации недвижимости. Для этого в Росреестр напишите заявление.

Еще одна неприятность, которая может случиться, — признание сделки недействительной.Это может произойти, если в договоре купли-продажи отсутствуют обязательные пункты, в частности предмет договора, срок, сумма, ФИО и паспортные данные сторон. Вторая причина — документ не соответствует требованиям российского законодательства.

Это происходит по двум причинам:

• незнание законодательства;
• невнимательность при составлении и подписании договоренностей.

Результатом может стать потеря недвижимости или денег, если покупатель выплатит не всю сумму.

Продать квартиру самостоятельно возможно. Для этого требуется тщательно подготовить ее к продаже, правильно составить объявление, чтобы оно привлекло внимание, собрать полный пакет документов.

Перед составлением договора ознакомьтесь с законодательством по вопросам, касающимся купли-продажи недвижимости, почитайте судебную практику в этом вопросе.

Не соглашайтесь на просьбу покупателя указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Это может обернуться судебным разбирательством, если покупатель заявит, что готов расторгнуть сделку.

Как найти покупателя на квартиру без посредников

После того, как квартира будет готова к продаже, можно переходить к поиску потенциальных покупателей. Так как происходит купля продажа без риэлтора, для начала владельцу жилья желательно сделать качественные, детализированные фотографии объекта. При съемке можно придерживаться следующих советов:

• использовать не камеру смартфона, но полноценное оборудование;
• убраться в квартире, удалить из кадра личные вещи и все лишнее;
• добавить в интерьер уместные предметы декора;
• проводить съемку в солнечный день.

Далее потребуется составить текст объявления. В нем нужно будет прописать характеристики квартиры, сделать акцент на ее достоинствах, и ненавязчиво упомянуть о недостатках – но только в том случае, если они есть.

Что желательно прописать в тексте объявления о продаже квартиры:

• площадь квартиры;
• наличие или отсутствие ремонта;
• этаж;
• состояние дома.

Можно посмотреть тексты других объявлений о продаже квартиры и взять несколько идей на заметку.

Объявление о продаже квартиры можно размещать на тематических сайтах и даже в социальных сетях. Такой способ публикации, как показывает практика, работает и отличается высокой эффективностью, особенно если попросить знакомых и друзей «расшарить» объявление на своих страницах.

Сбор документов и передача денег

После заключения предварительного договора и вручения вам задатка начинается подготовка к сделке. Продавцу предстоит в короткие сроки собрать нужный пакет документов. Среди них:

• правоустанавливающий документ на квартиру;
• справка о начислении жилищной квоты лицам, которые участвовали в приватизации;
• копия (выписка) лицевого счета с информацией о проживающих (зарегистрированных) на жилплощади жильцах;
• разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние дети;
• согласие супруга (и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в браке и является совместной собственностью;
• при необходимости – ряд иных документов.

Как видите, пакет достаточно внушительный. К тому же, каждый документ имеет срок действия. Если вдруг возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства или спустя время в документах будут выявлены ошибки или обнаружены неточности, сделка будет поставлена под угрозу.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, мы настоятельно рекомендуем вам на этом этапе прохождения сделки заручиться поддержкой опытного юриста.

Работая с агентством, вы можете оставаться спокойными. Риэлтеры, имея высшее, в том числе юридическое, образование и большой опыт проведения сделок, быстро соберут все необходимые документы и проверят их на достоверность.

Передача денег – еще один очень ответственный этап сделки. Чтобы обезопасить себя – настаивайте на безналичном банковском расчете. Но лучше, конечно, заручиться поддержкой профессионала. Агентствами недвижимости наработана система передачи денег, позволяющая обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам.

Риэлтеры стараются максимально обезопасить проведение сделки, чего очень сложно добиться, пытаясь продать квартиру самостоятельно либо с помощью «черных» маклеров.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка

Но все же нельзя сказать, что такая сделка невозможна. Ее можно провести как самостоятельно, так и с привлечением банка. Как именно все будет происходить — зависит от обстоятельств. Мы рассмотрим все методы продажи, которые могут быть применены. Но помните, что если без согласия и сопровождения банка не обойтись, он может завернуть сделку, не разрешит ее провести.

Через досрочное погашение ипотеки

Это самый простой способ продажи квартиры в ипотеке Сбербанка. Обременение с заложенного объекта снимается только в случае полного закрытия долга. Оно может быть как досрочным, так и плановым по графику — это значения не имеет.

После досрочного закрытия ипотечного кредита обременение снимается, в итоге вы можете беспрепятственно реализовать объект кому угодно на любых условиях — это уже ваша квартира без ограничений.

В схеме только одна проблема — где найти деньги на то, чтобы закрыть ипотеку досрочно. Это крупный кредит, поэтому придется сразу выложить круглую сумму. Можно взять на эти цели потребительский кредит, продать машину, занять у родственников. А после продажи возместите эти “потери”.

Как продать квартиру в ипотеке у Сбербанка в этом случае:

1. Обратитесь в Сбербанк, чтобы узнать сумму, необходимую для досрочного погашения ипотечного кредита. Информацию можно получить в Сбербанк Онлайн.
2. Положите на открытый в Сбербанке счет эту сумму.
3. Изыщите средства в нужном объеме и подайте в Сбербанк Онлайн заявление на досрочное погашение ссуды. Выберете счет, с которого система спишет для этого деньги.
4. После подтверждения полного погашения долга по ипотеке Сбербанк сам в течение двух дней запустит процесс снятия обременения. Заемщику ничего делать не нужно.
5. Обременение снимается в течение 30 дней. После выполнения этого действия банк присылает уже бывшему заемщику информационное СМС-сообщение.
6. Теперь в выписке из ЕГРН, которая обязательно заказывается для регистрации сделки купли-продажи квартиры, не будет отметки об обременении в силу ипотеки. Гражданин стал полноценным собственником и может делать с недвижимостью что угодно.

Продать ипотечную квартиру по такой схеме можно вообще без проблем. Это самый лучший способ. Проблемой может стать только отсутствие личных средств на досрочное закрытие кредита.

Покупатель закрывает ипотеку досрочно

Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки Сбера, можно попробовать возложить это на потенциального покупателя. Но тут есть проблема — еще нужно поискать человека, который согласится на такую сделку, которая несет некоторые риски.

Если вы планируете продать квартиру в ипотеке Сбербанка нестандартным способом, будьте готовы к тому, что недвижимость будет реализована только с дисконтом (со скидкой). Иначе проблемный объект просто никого не заинтересует.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, в этом случае:

1. Находите покупателя, который будет готов дать деньги (частично или полностью) до момента заключения договора купли-продажи. Эти деньги пойдут на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Закрываете ссуду полностью досрочно, ждете снятие обременения с квартиры в течение 30 дней.
3. Завершаете сделку, заключая окончательный договор купли-продажи и перерегистрацией прав собственности.

Чаще всего такие сделки проводятся с привлечением агентств или юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Поэтому придется потратиться и на их услуги. Дело в том, что здесь нужно грамотно заключить нестандартный договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого покупатель заранее рассчитывается с продавцом, а продавец в свою очередь обязуется закрыть ипотеку досрочно в определенный период времени и после передать права собственности.

При таких сделках покупатель обычно сначала передает продавцу сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки, а после его выполнения и снятия обременения переводит остаток.

Продажа с согласия банка

Еще один вариант продать квартиру с ипотекой от Сбербанка — получить его согласие на эту сделку. Например, у вас возникли финансовые сложности, и вы больше не можете вносить ежемесячные платежи, или купленная ранее квартира вас более не устраивает.

Тогда вы идете в Сбербанк и говорите о том, что хотите отказаться от ипотеки и продать квартиру, чтобы часть вырученных средств потратить на досрочное закрытие ссуды, а часть получить на руки (если эта часть останется).

В этом случае Сбер по ситуации будет принимать решение. Обычно если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, банк все же идет на встречу и дает “добро”. В иных случаях он может отказать, на что имеет полное право. Тогда заемщику придется пользоваться досрочным погашением (одним из двух методов, указанных выше).

Как будет происходить сделка в этом случае:

1. Банк сам инициирует продажу заложенного объекта по своим каналам с установлением дисконта, например, минус 20% от рыночной цены.
2. Часто на такие объекты, которые реализуются под контролем банка, заранее есть очередь. Это своего рода бизнес, когда предприниматели скупают ипотечные квартиры с дисконтом и после перепродают их по рыночной цене.
3. После нахождения покупателя вступает в игру юридический отдела Сбера, который составляет как нужно договор, ведет расчеты с покупателем. Заемщик фактически ничего не делает.
4. После улаживания сделки полученными от покупателя деньгами банк закрывает ипотеку досрочно, новый покупатель регистрирует на себя квартиру. Если от денег остается какой-то остаток, он перечисляются бывшему заемщику.

При этом если покупатель планирует приобретение ипотечной квартиры также ипотеку от Сбербанка, он может это сделать, если соответствует требованиям банка.

При выборе такой схемы с сопровождением банка (более простой для заемщика) можно найти покупателя и самому и привести его в Сбер.

Действия, которые нужно совершить до продажи

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно подготовиться к сделке. Вот список действий, которые помогут максимально быстро и выгодно реализовать объект недвижимости.

Определяем стоимость

Изучение текущего состояния рынка недвижимости для определения цены объекта продажи. При ее вычислении нужно учитывать:

• район расположения;
• состояние инфраструктуры;
• тип дома;
• состояние подъезда и придомовой территории;
• наличие ремонта в квартире;
• остается ли мебель и/или техника.

При указании цены нужно учитывать не только среднюю стоимость аналогичных объектов недвижимости, но и возможность торга. После подачи объявления о продаже, можно ускорить продажу, скорректировав цену, в зависимости от количества откликов. Например, если в течение первых дней поступило 10 и более звонков, стоимость можно немного увеличить или наоборот, снизить, если число потенциальных покупателей не более 2-3. При этом, если продажа не срочная и установлена комфортная цена, можно ничего не менять и просто ожидать того, кто будет согласен приобрести по ней квартиру.

Проводим предпродажную подготовку

На скорость продажи напрямую влияет состояние квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно:

• убрать лишние вещи;
• сделать генеральную уборку;
• провести косметический ремонт.

В последнем случае речь идет о побелке стен, ремонте дверей, устранении протечек в трубах. Делать полноценный ремонт не нужно, это не сильно увеличит конечную стоимость.

Оформляем выписку и расчитываемся по коммунальным услугам

Согласно ч.1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на имущество возникает после ее передачи. Это значит, что новый владелец не обязан погашать долги продавца по коммунальным услугам. Исключением является оплата взносов за капитальный ремонт, внесение которых является обязанностью всех жильцов (ч.3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед продажей квартиры нужно рассчитаться по всем платежам и получить подтверждающий документ.

Также нужно выписать всех зарегистрированных лиц, в том числе несовершеннолетних. Для последних законодательство предусматривает дополнительную защиту – сделка должна сопровождаться органами опеки, которые должны получить подтверждение сохранения или улучшения условий жилья. Поэтому при наличии малолетних жильцов, продажа предусматривает одновременную покупку другой квартиры. Совершеннолетние граждане могут быть сняты с регистрационного учета без новой прописки, но только на 3 месяца, далее придется оформить временную прописку или зарегистрироваться по новому адресу.

Подавать заявление на снятие с регистрационного учета можно:

• в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ по месту выписки;
• в МФЦ;
• через Госуслуги.

Также возможно автоматическое снятие с учета, если оформляется постоянная регистрация по новому адресу.

Госпошлина не взимается как за выписку, так и за прописку.

Самостоятельная продажа квартиры. Что следует учесть?

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, следуйте следующим правилам:

1. Определитесь какова цель продажи квартиры

Если ваша цель – только получение определенной суммы денег, тогда нужно определиться с ценой, собрать все документы и начать рекламировать недвижимость. Однако если ваша цель – купить новое жилье вместо старого, придется спланировать заранее сколько потребуется денег, сколько останется или придется доплатить, а также как вы будете вести взаиморасчеты.

Если вы будете привлекать агентства недвижимости учтите, что они, как правило, берут за свои услуги 2-3% от стоимости квартиры. При обмене комиссия агентов будет составлять около 6% (3% с покупки и 3% с продажи).

Учтите этот процент, если вы захотите купить на вырученные деньги квартиру или дом.

2. Проведение оценки квартиры для продажи

В этом вам помогут объявления в интернете, газетах, СМИ. Обратите внимание на такие доски объявлений, как:

• sob.ru;
• cian.ru;
• Яндекс.Недвижимость;
• avito.ru;
• domofond.ru.

На этих интернет-ресурсах содержится огромное число объявлений. Найдите там вариант, похожий на ваш, сравните цены. На старте продажи вашей квартиры можно поставить цену чуть выше средней. Если будет спрос на жилье, отлично: вы сможете выгодно продать недвижимость. Если клиентов окажется мало, следует постепенно снижать цену, а при встрече с покупателями — торговаться.

3. Готовим нужный пакет документов

Чтобы правильно продать квартиру самому, нужно заранее подготовить весь пакет документов:

1. оформляем кадастровый паспорт на квартиру;
2. проверяем наличие и своевременность оформления технического паспорта;
3. выписываем всех проживающих;
4. если квартира покупалась по ипотеке, необходимо подтверждение оценочной стоимости квартиры;
5. если собственником квартиры является супруг или несовершеннолетние дети, запасаемся согласием супруга на продажу, ситуацию с детьми решаем через органы опеки и попечительства.

Учтите, сейчас покупатели не любят ждать. И предложений квартир вокруг них предостаточно. Поэтому лучше сразу иметь готовый пакет всех бумаг на случай сделки.

4. Проводим рекламную компанию по продаже квартиры

Когда вся документация к будущей сделке готова, можно начинать рекламную кампанию. Рекомендуется разместить объявления в СМИ, газетах, всех сайтах в интернет. По-прежнему весьма результативной является тактика расклейки объявлений на подъездах, на окнах своей квартиры или размещения растяжки (баннера) на своем балконе.

Учтите, что найти покупателя сегодня очень непросто. Рынок переполнен предложениями на продажу. На нашем сайте Nedvio.com мы уже не раз писали о том, как правильно рекламировать свою недвижимость. Если учесть эти советы, вы сможете быстро привлечь внимание большого числа людей к вашему объекту.

5. Проводим предпродажную подготовку квартиры

Ее рекомендуется начать параллельно с запуском рекламы.

Перед тем как показывать квартиру, ее необходимо привести в порядок: вынести старый хлам, ненужную мебель, освежить, почистить. Клиенту будет приятно видеть аккуратный ремонт и ухоженное просторное жилье, где он сможет представить себя полноправным хозяином.

6. Показы и переговоры

В разговорах с потенциальными покупателями подчеркивайте преимущества вашей квартиры, ЖК и района. Однако не переусердствуйте, в противном случае клиент подумает, что вы что-то скрываете.

По этой же причине не следует делать капитальный ремонт перед продажей, особенно если вы продаете недорогую квартиру в спальном районе. Клиенты могут подумать, что вы хотите скрыть какие-либо недостатки (протекающую крышу, грибок на стенах и т. д.) Лучше показать квартиру в удовлетворительном состоянии.

Если вы сделали все необходимые этапы, далее остался последний шаг.

7. Выходим на сделку

Завершающий этап – самый главный. Позаботьтесь о том, кто будет сопровождать сделку, чтобы избежать обмана. Проверка документов, оформление получения аванса – все эти процедуры должны быть под контролем опытного специалиста. Так что на данном этапе обойтись без помощи риэлтора или опытного юриста вряд ли получится.

В любом случае, сопровождение сделки обойдется вам гораздо дешевле, чем весь процесс поиска покупателя через агентство. Безусловно, в этом деле есть масса тонкостей и нюансов. К счастью, к большинству из них можно подготовиться, следуя нижеприведенным советам.

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Документы, которые надо приготовить для продажи квартиры

1. Свидетельство о регистрации права на квартиру, которая продается, или иной правоустанавливающий документ, который подтверждает ваше как собственника, право на жилье.
2. Паспорт всех владельцев квартиры или другие удостоверения личности. При этом на детей несовершеннолетних, паспорта не имеющих, предъявляются свидетельства о рождении.
3. Кадастровый или технический паспорт на квартиру из БТИ.
4. Для человека, состоящего в браке, предъявляется свидетельство о браке и заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если в соответствии с законодательством эта квартира не является совместной собственностью двоих супругов, такое согласие не потребуется.
5. Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, потребуется разрешение на продажу органов опеки и попечительства.
6. Выписка из домовой книги, в которой упомянуты все лица, прописанные в этой квартире. Заранее эту справку брать не надо, поскольку срок ее действия достаточно короткий. Получить этот документ имеет смысл, когда все документы уже собраны, покупатель найден и предстоит регистрация прав нового собственника. Тогда же берется и справка о том, имеется ли у вас задолженность по коммунальным платежам – она тоже потребуется при продаже квартиры.

Конкретная сделка может иметь определенные особенности, вследствие чего могут потребоваться дополнительные документы, перечень которых надо заранее уточнить.

Саму квартиру тоже надо подготовить к продаже, привести в порядок, чтобы ее товарный вид улучшился. Очень желательно, чтобы все, кто в ней проживал, ее на момент продажи покинули, тем более, были выписаны. Свободную квартиру продать легче, жильцов все равно придется выписывать, так лучше сделать это заранее. На рынке жилья больше ценятся квартиры свободные, полностью готовые к заселению новых жильцов.

Этап 2. Поиск покупателя

Этот этап включает анализ рынка недвижимости, после изучения которого собственник может назначить правильную цену своей квартиры. Остается только найти покупателя.

Этап 3. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи заключается тогда, когда покупатель и продавец договорились о предстоящей продаже квартиры. Для продавца этот договор служит гарантией того, что покупатель точно будет покупать его квартиру и не передумает, а для покупателя – это подтверждение того, что никому другому продавец квартиру не продаст. На этом этапе покупатель передает продавцу задаток или аванс в счет будущего платежа за квартиру, о чем в предварительном договоре обязательно делается отметка.

Этот договор обладает юридической силой, наравне с соглашением об авансе или задатке. Более того, такое соглашение может быть заключено вместо договора, когда продавец с покупателем договорились обо всех обстоятельствах сделки.

Составляя подобные документы, необходимо помнить, что гражданское законодательство предусматривает разницу между понятиями аванса и задатка, и в документах необходимо использовать правильную терминологию, чтобы в дальнейшем не столкнуться с осложнениями.

Разница эта состоит в том, что в случае отмены по какому-либо поводу сделки купли-продажи квартиры аванс должен быть полностью возвращен покупателю. Если же по договоренности сторон вносится задаток, то односторонний отказ от проведения сделки вызовет штрафные санкции, которые виновная сторона должна будет выплатить второй стороне. Например, если продавец отказался продавать свою квартиру, он не просто возвращает задаток, а делает это в двойном размере. Если же покупатель отказался от покупки жилья, его задаток остается у продавца.

Предварительный договор при купле-продаже квартиры составляется в произвольной форме. В нем указываются паспортные данные продавца и покупателя или, если одна из сторон – юридическое лицо, то приводятся его юридические реквизиты. Далее указываются адреса сторон, адрес и описание продаваемой квартиры, сроки выполнения обязательств по договору, сумма задатка или аванса. Стороны подписывают договор и проставляют дату.

Этап 4. Расчеты за квартиру

Совершая сделку купли-продажи недвижимости, можно все расчеты по ней производить в тот момент, когда заключается сделка, или тогда, когда подписывается акт приема-передачи квартиры. При этом возможен наличный или безналичный расчет.

Хорошим способом обезопасить себя, если вы самостоятельно как физическое лицо, производите продажу квартиры, является способ расчета за квартиру с использованием депозитарной банковской ячейки. Эта операция гарантирует продавцу получение оговоренной суммы за свою квартиру после проведения сделки купли-продажи, а покупатель после передачи денежных средств получит возможность реализовать право собственности на жилье.

Смысл операции заключается в следующим: вся сумма денег закладывается покупателем в банковскую ячейку. Это происходи в присутствии и под контролем сотрудника банка. Банк выделит специальную комнату, в которой продавец может проверить деньги и пересчитать их, с банком можно договориться и о проверке подлинности денег. Когда деньги проверены, они упаковываются в специальный пакет и заклеиваются. На склейке обе стороны оставляют свои подписи. Пакет остается на хранение в банке, где гарантируется его сохранность.

Когда сделка по продаже жилья оформлена, и покупатель зарегистрировал свое право на купленную им квартиру, которая являлась объектом сделки, продавец получает свои деньги в банке.

Этап 5.