Предварительный договор купли продажи квартиры по доверенности образец 2024

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора.

В образце договора купли-продажи необходимо указать предмет будущего соглашения, причем необходимо обозначить индивидуальные признаки, позволяющие отличить его от похожего имущества.

Приведем пример: в бланке предварительного договора купли-продажи транспортного средства должны быть указаны: марка, модель ТС, наименование (тип ТС), идентификационный номер, категория ТС, год изготовления ТС, модель, № двигателя, № шасси (рама), № кузова (кабина, прицеп), цвет кузова (кабины, прицепа), паспорт транспортного средства, наименование организации, выдавшей паспорт, дата выдачи паспорта и иные характеристики.

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса. Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей. Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно. Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа. Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

Аналоги нотариальных доверенностей

Кроме нотариуса правом оформления доверенности могут обладать некоторые должностные лица в случаях, когда визит к нотариусу по тем или иным причинам затруднителен или невозможен. Так, явно выраженное желание доверителя оформить доверенность могут удостоверить:

1. начальник госпиталя, медсанбата в отношении лечащихся военнослужащих;
2. командир воинского подразделения, расквартированного в отдаленном месте при отсутствии поблизости нотариальных контор;
3. начальник исправительного учреждения (следственный изолятор, тюрьма и т.д.);
4. директор дома инвалидов, пансиона для одиноких и аналогичных органов опеки и попечительства.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключение предварительного соглашения купли-продажи квартиры становится обязательным. Это ипотечная сделка, при которой оформленный преддоговор потребуется для банка или кредитной организации, и сделки с недвижимостью несовершеннолетних, при которых экземпляр нужен органам опеки. В этой ситуации банковская организация одобряет кредит, поэтому ей необходимо осведомиться об условиях, на которых проходит сделка. Отказ банка в одобрении ипотеки указывают в преддоговоре в качестве основания, когда сделка расторгается по не зависящему от стороны обстоятельству. Органы опеки проверяют документ с позиции отсутствия нарушений прав несовершеннолетнего и могут отказать в даче согласия.

При покупке доли в квартире следует учитывать наличие преимущественного права сособственников на ее приобретение. Владелец направляет им уведомление и ждет ответа в течение месяца. Отказ от покупки оформляется в письменной форме (ст. 250 ГК). При нарушении этих правил участник долевой собственности в течение трех месяцев вправе потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В преддоговор купли-продажи квартиры включают и условия о состоянии, в котором находится недвижимость, о запрете перепланировок, о перечне вещей, которые находятся в квартире.

Может пригодиться: как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Проверка законной силы доверенности

Получив доступ в Единую нотариальную систему, собственник продаваемого товара и покупатель смогут удостовериться в подлинности представленной им доверенности. В вышеуказанном нотариальном реестре указываются все сведения о должностном лице, выдавшем конкретную доверенность.

Нотариусы имеют гослицензию, регистрационный номер и именную печать и ответственны за всю информацию по выдаче, содержанию и времени прекращения действия нотариальных документов.

Каковы риски при заключении предварительного договора

1. Признание его незаключенным. Отсутствие необходимых условий повлечет признание незаключенным. Если объект преддоговора — квартира, то необходимо подробно описать площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый номер. Для точности закажите выписку из ЕГРН. Для недвижимости, которая создается в будущем, указывают строительный адрес, примерную площадь и иные известные идентификаторы.
2. Признание его основным. В случае заключения следует учитывать, что при внесении большей части стоимости имущества в качестве предварительного платежа соглашение могут признать основным. Совершение сразу после подписания преддоговора действий, направленных на передачу имущества, оказание услуги, свидетельствует о том, что подписанный документ не имел характер предварительного.
3. Гарантии заключения основного. Подписание преддоговора еще не значит, что подпишут основной. От заключения основного соглашения продавец или покупатель могут отказаться, и тогда их принудят к заключению лишь в судебном порядке. При заключении преддоговора купли-продажи квартиры есть риск двойной продажи, поскольку право собственности не возникает, государственная регистрация договора не производится. Продавец может обещать продажу нескольким людям. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, в документе пропишите гарантии и заверения относительно того, что продавец не подписывал иные соглашения в отношении объекта недвижимости, и условия о штрафных санкциях за нарушение гарантии. В гарантии предусмотрите, что объект недвижимости не находится под обременением: арест, залог, договор найма.Также в ситуации, когда продавец состоит в браке, стоит озаботиться получением подтверждения согласия второго супруга уже на этапе преддоговора.
4. Потеря задатка или аванса. Если основное соглашение не заключено, а другой участник сделки исчез, то потребовать исполнения финансового обязательства придется в судебном порядке.

Может пригодиться: как избежать ошибок в условиях оплаты в договоре

Что такое генеральная доверенность?

В законе нет определения генеральной доверенности, однако на практике – этот документ предполагает максимально широкий спектр полномочий от получения почты до продажи имущества и получении денег за сделку. Естественно такая доверенность может быть оформлена только при участии нотариуса и у них уже есть готовые бланки со всеми формулировками. Если вам требуется внести что-то своё дополнительно или убрать не нужное, то это тоже можно сделать.

Проверка доверенности и нотариуса

Проверить нотариальную доверенность можно сайте федеральной нотариальной палаты по реквизитам из пункта «зарегистрировано в реестре», обычно в конце документа. Там же можно проверить нотариуса.

Внимание: номера доверенности(бланка) и номер под которым зарегистрировано в реестре — разные, не перепутать.

Некоторые нюансы

Один и тот же человек не может выступать доверенным лицом у обеих сторон сделки.

Заверить доверенность может не только нотариус, в особых случаях это может быть капитан судна, командир части, главный врач, то есть эти лица могут своей подписью заверить доверенность.

Доверенность можно составить самостоятельно, если вы точно знаете, что вам нужно и правильно сформулируете и заполните все необходимые пункты. Затем её можно заверить у нотариуса.

Взаиморасчет в сделке по доверенности

Передача денег между сторонами сделки происходит как обычно, просто вместо одной из сторон выступает доверенное лицо, которому требуется написать расписку о получении денег вместо доверителя, в расписке так и нужно написать.

Скачать образцы предварительного договора

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи автомобиля

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи гаража

Скачать бланк предварительного договора займа

Скачать бланк предварительного договора мены

Скачать бланк предварительного договора дарения

Скачать бланк предварительного договора возмездного оказания услуг

Скачать бланк предварительного договора поставки

Скачать бланк предварительного договора аренды

Содержание и условия предварительного договора: что нужно учесть

Преддоговор не заключают устно. Форма для предварительного документа — простая письменная или та, что установлена для основного. Пропишите в преддоговоре положения:

• о предмете: какие действия совершаются и в отношении какого объекта;
• о том, о чем участники сделки желают договориться заранее: цена имущества, срок его передачи, срок передачи ключей, ответственность за нарушение условия соглашения.

Пример того, как указать предмет:

«Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру площадью 70,7 кв. м, состоящую из 4 комнат, расположенную по адресу: город Москва, улица Замечательная, дом 1, квартира 2, этаж 1, кадастровый номер: 31:11:1234567:2».

В предварительный договор необязательно включать существенные условия основного. Так, отсутствие условия о размере арендной платы не делает преддоговор аренды незаключенным. Стоимость в преддоговоре купли-продажи квартиры согласовывать необязательно, но рекомендуется это сделать, чтобы избежать дальнейших разногласий. При наличии спора относительно условий договора, они впоследствии устанавливаются судом.

Для сведения: какие условия договора являются существенными

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Заверить документ у нотариуса следует в случаях, если:

• основное соглашение подлежит нотариальному заверению: продажа доли, квартиры или доли, которая принадлежит несовершеннолетнему;
• такое решение приняли сами стороны.

Порядок расторжения предварительного договора

Преддоговор прекращает действие: если лица расторгают его, заключают основное соглашение или если после истечения указанного в документе срока ни один участник сделки не требует заключения основного соглашения. Расторгают по обоюдному согласию, в одностороннем порядке и через суд.

В первом случае подписывают соглашение о расторжении договора в той же форме, в которой заключался предварительный договор (п. 1 ст. 452 ГК).

Расторжение по инициативе одного возможно, если другой субъект существенно нарушил условия сделки: покупатель не производит оплату, застройщик вовремя не сдает объект строительства, сделка произведена с нарушениями: скрыты обременения, отличается состояние имущества. Для расторжения пострадавший участник направляет нарушителю претензию или уведомление. Для расторжения через суд направляется исковое заявление.

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

1. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
2. При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
3. Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст. 429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

1. Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
2. Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
3. Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
4. Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
5. Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров. Согласно ст. 445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса. Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца. Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

• Документы на участников;
• Документы на объект отчуждения;
• Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

Информация о рисках при купле-продаже квартиры

При операциях с недвижимостью всегда имеется риск заключения сделки с мошенником. Им может оказаться как доверенный представитель собственника, так и сам владелец квартиры или дома. Подделки или незаконные оформления нотариусами доверенностей способствуют процветанию так называемых «черных риэлторов».

Даже обладание большим жизненным опытом не даст гарантии избежать недобросовестного продавца или покупателя. В сделках через представителей собственник или реальный покупатель выпадают из процесса, и не исключено, что они могут оказаться недееспособными или зависимыми людьми, у которых с помощью угроз или обмана была получена доверенность.

Также доверителем может также оказаться аферист, который проворачивает сделку по продаже чужой собственности.

Совет: При осуществлении сделки с участием доверенного лица старайтесь обязательно так или иначе встретиться с реальным продавцом или покупателем и убедиться, что он действительно выдавал доверенность без угроз, шантажа или насилия.

Если посредник представляет интересы покупателя, для другой стороны имеются риски неуплаты стоимости в полном размере или частично, значительной задержки оплаты.

Недобросовестными могут оказаться как доверенный гражданин, представляющий интересы одной из сторон, так и доверитель. Риски при этом могут быть такими:

1. фактически владелец жилья никому никаких доверенностей не выдавал;
2. несмотря на то, что домовладелец первоначально выдал доверенность, впоследствии он утверждает, что она фальшивая;
3. домовладелец признан лицом ограниченной гражданской дееспособности;
4. доверенность была отозвана доверителем до срока заключения контракта или срок ее действия истек.