Покупка квартиры с долгом по ипотеке

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

В 2020 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой.

Покупка квартиры с долгом по ипотеке

Итого — 650 000 рублей за недвижимость в ипотеке.

Конечно при условии, что оба имеют официальный доход.
Общая сумма вычета в этом случае составит 650 000 * 2 = 1 300 000 рублей. Пропорции можно определить самостоятельно и зафиксировать в заявлении о распределении налогового вычета.

Как получить налоговый вычет

Для получения имущественного вычета у налогоплательщика есть сразу три варианта: обратиться к работодателю, посетить налоговую службу по месту жительства или оформить заявление в ФНС онлайн.

НДФЛ (скачать) — заполняется в инспекции, и справка 2-НДФЛ (скачать) с основной работы;

На возврат процентов документы собираются достаточно быстро, 2-3 дня может занять только получение справки с работы.

Квартира в ипотеке как вернуть 13 процентов: порядок действий

Рассмотрим инструкцию по возврату процентов по ипотеке.

1. Сбор необходимых документов.

Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру.
По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.

Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру.

Покупка квартиры с долгом по ипотеке риски покупателя

К примеру, если квартира куплена в 2015 году, а узнали вы про налоговый вычет только в 2024 году, можно обратиться в ФНС с заявлением на возврат налога.

При этом есть нюанс: возврат НДФЛ возможен только за последние три года. Если вы обращаетесь в налоговую в 2024 году, вернуть уплаченные в бюджет суммы можно за 2023, 2022 и 2021 годы. Основание — п. 7 ст. 78 НК РФ.

Проценты

Если налогоплательщик купил квартиру не за свои деньги, а за счет ипотечного кредита, он может получить дополнительный вычет.

Его рассчитывают исходя из расходов, которые заемщик понес на оплату процентов по ипотеке.

Для расчета процентов лимит составляет уже не 2 млн, а 3 млн рублей. И по нему также можно вернуть 13%. Считаем: 3 000 000 * 0,13 = 390 000 рублей.

Получается, заемщик может вернуть 260 000 рублей основного долга и 390 000 рублей за проценты.

Покупка квартиры с долгом по ипотеке за наличные

Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.

Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир

Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.

В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку. Следует обратить внимание на такой момент.

Покупка квартиры с долгом по ипотеке втб

Если покупатель готов погасить всю сумму долга одним платежом, следует:

1. Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор (третьей стороной является кредитор).
2. Внести средства в банковские ячейки: одна предназначена для погашения жилищной ссуды, другая – для денег, которые забирает продавец.
3. Чтобы переуступка прав на квартиру в ипотеке считалась завершенной, потребуется снять обременение (заявка о снятии и соглашение об уступке прав подают в Росреестр).

Со строительной компанией не потребуется заключать новый ДДУ, достаточно будет переоформить старое соглашение, составленное на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать, что не все банки используют ячейки для внесения средств.

Купить квартиру с долгом по ипотеке в сбербанке

Возврат будет произведен в том объеме, в каком были уплачены налоги за год подачи заявки. Остатки будут перенесены в следующий год, далее — в следующий, пока вся сумма налогов не будет погашена.

При подаче на возврат процентов по ипотеке через работодателя имеется возможность получить выгоду сразу после решения о возврате налогового вычета. Уже начиная со следующего месяца, после положительного решения, работник будет освобожден от подоходного налога.

И так будет продолжаться до тех пор, пока не погасится вся стоимость уплаченных налогов за отчетный период.

Можно сделать вывод — в первом случае возврат растягивается на многие месяцы, а то и годы, а во втором гражданин начинает сразу получать выгоду от вычета.

Если квартира приобретена в ипотеку – возврат с покупки квартиры и возврат процентов стоит делать одновременно.

Покупка квартиры с долгами по ипотеке

Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.

Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры.

Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой».

Продажа квартиры с долгом по ипотеке наследником раньше 3 лет с чего платят налог

Это договор переуступки ипотеки на квартиру, который заполняют по образцу, имеющемуся в офисе кредитора. Важно, чтобы такой документ содержал следующие сведения:

• реквизиты строительной организации;
• информация о сторонах сделки (ФИО, адреса и прочее);
• отметка об участии банка, если действует жилищный кредит;
• дата подписания и суммы, направляемые на погашение долга и продавцу;
• момент оплаты новостройки по переуступке прав в ипотеку;
• согласие строителей на заключение данного соглашения.

Если застройщик не дает разрешения на смену дольщика, новый приобретатель имущества теряет право требования неустойки со строительной компании.

Приобретение квартиры с долгом по ипотеке

Сколько залогодержателей у квартиры?

Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.

На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры.

Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.

Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.

Случай из практики.

Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию.

Продажа квартиры с долгом по ипотеке особенности продавцу

Необходимо договориться с покупателем о погашении остатка долга, после чего вы снимите обременение и передадите жильё ему. Чтобы этот способ сработал, придется:

1. Составить предварительный договор, указав в нем дату и условия подписания основного соглашения.
2. Заверить этот документ у нотариуса (ГК РФ, ст. 389 (скачать)) и дождаться внесения средств покупателем.
3. Заключить основное соглашение о переуступке ДДУ при ипотеке, снять обременение и получить деньги.

Но на такой шаг мало кто согласится, да и потребуются дополнительные согласования.

Проще всего будет обратиться в финансовую организацию, охотно оформляющую подобные сделки. Какие банки ипотеку по переуступке дают быстрее остальных, уже озвучено выше.