Оформление купли продажи земельного участка с домом в мфц
Сведения об объектах недвижимости, а также – об имущественных сделках с ними, внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Смену собственника обязательно требуется зарегистрировать, чтобы официально утвердить возникновение права собственности. Поэтому после подписания сторонами, договор купли продажи (ДКП) передаётся в МФЦ или Росреестр.
Как же оформить договор через МФЦ и Росреестр и какие документы понадобятся при оформлении сделки по приобретению или реализации участка земли с домом через эти организации? Все ответы вы найдете далее.
- Куда лучше обратиться?
- Оформление через многофункциональный центр
- Через службу государственной регистрации
Куда лучше обратиться?
В статье 549 ГК РФ указано, что заключения договора для сделки купли-продажи ЗУ достаточно, но когда речь идёт о недвижимости, согласно нормам статьи 558 ГК РФ, сам ДКП вступает в юридическую силу только после его регистрации. Она проводится в Росреестре, куда документы можно подать:
- непосредственно в территориальное отделение Росреестра;
- через МФЦ.
Общие моменты обращения в данные учреждения заключаются в следующем:
- Правоспособность процедуры регистрации одинакова.
- Процедура состоит из тех же этапов, включающих передачу и получение документов.
- Новому собственнику выдают ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, что даёт право владения землёй и домом.
- Сведения о регистрации имущественной сделки, прекращении и возникновении права собственности передаются в информационный банк ГКН.
- В обоих случаях допускается передача электронной заявки через сайт Госуслуг.
То есть, вся юридическая операция проводится надлежащим образом как в территориальном отделении Росреестра, так и в МФЦ. Однако можно выделить отличия, которые заключаются как в правовых особенностях, так и в формах обращения.
Юридические отличия:
- Центр исполняет лишь вверенные ему государством полномочия представителя для проведения регистрации. Основная работа по внесению сведений происходит в Росреестре, после того как регистрационная служба Центра передаст ему пакет документации.
- Соответственно, центр несёт ответственность лишь за приём документации, и её сохранность до момента передачи в Росреестр. И после получения – до выдачи на руки новому собственнику. Остальная ответственность вменяется специалистам, обслуживающим госкадастр.
Организационные отличия, влияющие на формы обращения и удобство пользования:
- Зачастую очереди в МФЦ меньше, в Центр можно прийти как по предварительной записи, так и сдать документы по талону или по живой очереди, в тот же день.
- Некоторые отделения Росреестра принимают только по предварительной записи. В других случаях получить талон не всегда удаётся, а живая очередь здесь не предусмотрена.
- Центр может находиться ближе к дому, так как обычно в городских населённых пунктах функционирует несколько МФЦ.
- График работы МФЦ более удобный – до 20.00 вечером, субботы рабочие.
- В посёлках и городах районного статуса открыты только МФЦ и отсутствуют отделения Росреестра.
Исходя из представленного сравнительного анализа, обращение в многофункциональные центры наиболее целесообразно в силу причин:
- этих учреждений больше по количеству и они менее загружены;
- они специально предусмотрены для предоставления услуг по работе с документами;
- сдать документы можно сразу после подписания договора;
- велика вероятность, что такой Центр будет расположен ближе к дому.
Оформление через многофункциональный центр
Условия
В компетенцию Центра входит регистрация купли продажи земельной и иной недвижимости с уже подготовленным ДКП и наличием пакета всей требующейся документации.
Подать документы должно только соответствующее правоспособное лицо:
- стороны имущественного договора;
- законный представитель несовершеннолетнего собственника: родитель, опекун;
- уполномоченный представитель сторон договора.
Если продаётся дом без строения, то земля должна быть оформлена в собственность, при наличии на участке капитального жилого дома, продаже подлежит только дом, с отчуждением участка в качестве придомовой территории.
Список документов
Если в сделке участвует только земельный участок (ЗУ) без капитального строения, то следует представить такие бумаги:
- паспорта сторон сделки;
- заявление в Росреестр;
- договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
- правоустанавливающий документ на ЗУ;
- кадастровый паспорт;
- план ЗУ с указанием границ – межевой план (можно ли продать ЗУ без процедуры межевания?);
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
- кадастровую справку об отсутствии обременений и залога;
- кадастровую справку об отсутствии строений.
Если на участке возведён капитальный жилой дом, то пакет документации, вместо кадастровой справки об отсутствии строений, дополнительно включает в себя документы на жильё:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности на дом или выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт дома;
- технический план дома, справку об инвентаризационной стоимости (из БТИ).
О том, как продать ЗУ с недостроем и какие документы для этого понадобятся, читайте тут, а в этой статье мы рассказывали о том, можно ли продать дом без участка, на котором он стоит, или землю без дома.
К правоустанавливающим документам на недвижимость относится одно из нижеследующих:
- свидетельство о наследовании ЗУ и строения;
- договора имущественных сделок;
- акт выдела и приватизации участка;
- акт о выкупе участка у администрации;
- разрешение на строительство дома;
- акт введения дома в эксплуатацию.
Кроме перечисленного, для продавца могут понадобиться следующие документы:
- разрешение супруга на продажу (для совместно нажитого имущества);
- разрешение от совладельцев (при долевой собственности);
- доверенность (для представителей).
Все перечисленные документы должны быть нотариально удостоверены. Если собственник продавец – несовершеннолетний ребёнок, то дополнительно прилагается разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, а так же – свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних детей. Если фамилия собственника изменялась, например, при замужестве, нужно приложить удостоверяющий документ – свидетельство о браке.
При покупке земельного участка нужно обязательно проверить все документы и изучить возможные риски. Подробнее о том, на что следует обратить внимание, а также о способах мошенничества мы рассказывали тут.
Требования к договору
Договор при оформлении сделки через МФЦ может составляться только в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), в него обязательно должны быть включены следующие реквизиты:
- Дата и место заключения;
- Сведения о сторонах: фамилия, имя, отчество, паспортные данные и место проживания (прописки);
- Сведения о том, что ЗУ в собственности, с указанием реквизитов право устанавливающего документа и времени его приобретения, получения в наследство и т.п;
- Характеристики участка: кадастровый номер, категория земель, общая площадь и адрес расположения (если он присвоен);
- Стоимость ЗУ, сведения об отсутствии капитальных строений;
- Констатация факта проведения сделки сторонами, в результате которой ЗУ передаётся от продавца к покупателю;
- Существенные положения договора: права и ответственности сторон, обязанности сторон (сроки и условия передачи, ответственность за их нарушение), условия расторжения ДКП;
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка
Он составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается его участником, ставится дата заключения.
Если есть жилой дом при оформлении договора дополнительно вносятся обязательные положения и сведения:
- о наличии капитального строения;
- его кадастровых и технических характеристиках;
- о способе и времени его приобретения в собственность;
- о факте продажи дома вместе с участком.
В этом случае сведения о ЗУ и строении указываются в следующей последовательности:
- В предмете договора вначале даются сведения о том, что продаётся жилой дом, находящийся в собственности, затем сведения о том, что он расположен на земельном участке, с указанием права собственности.
- После определения жилой недвижимости даются её параметры и характеристики, затем после указания на ЗУ даются сведения о нём.
- В положениях о стоимости указывается цена дома, затем – цена надела.
- В остальных положениях указывается формулировка «дом, расположенный на земельном участке» или «дом с землёй.
Такая последовательность связана с тем, что земля следует судьбе дома или иной, расположенной на ней, недвижимости.
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом
Пошаговая инструкция
Вначале стороны составляют договор, подписывают его. Если собственник несовершеннолетний, или надел принадлежит нескольким собственникам – купчая удостоверяется нотариально. В остальных случаях нотариальное удостоверение может быть добровольным (ст. 163 ГК РФ).
После заключения договора обеим сторонам следует:
- Подойти совместно в ближайший МФЦ.
- Взять в терминале талон электронной очереди.
- В ожидании своей очереди – написать заявление. Для этого можно воспользоваться образцами, представленными на стенде.
- После составления заявления уплатить пошлину за регистрационные услуги в терминале МФЦ.
- Скачать бланк заявления на регистрацию прав собственности
- Скачать образец заявления на регистрацию прав собственности
Когда очередь подойдёт – участники сделки будут приглашены к своему окну. Регистратору подаётся заявление от сторон сделки или представителей, после чего он проводит действия:
- Принимает заявления на регистрацию.
- Удостоверяется в правоспособности заявителей.
- Проверяет пакет документов по сделке.
- Удостоверяется в том, что госпошлина уплачена.
- Удостоверяет копии документов по представленным оригиналам.
- Выдаёт расписку в получении документов.
- Определяет дату повторного посещения.
Затем МФЦ регистрирует принятый пакет документации и передаёт его в Росреестр, где будут проводиться основные регистрирующие действия. Лицо, принявшее документы, обязано выдать расписку об их получении, в которой указано:
- Ф.И.О участника сделки;
- перечень поданной документации;
- дата повторного визита.
Скачать бланк расписки о получении документов на регистрацию прав собственности
В указанное число следует подойти для получения удостоверенного договора и выписки из ЕГРН, с паспортом и распиской. Срок проведения регистрации – 10 рабочих дней, при одновременном обращении сторон. Если обратились порознь – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются за 3 рабочих дня.
Пошлина составляет:
- 2 000 – для физических лиц;
- 22 000 – для юридических;
- 350 рублей – для земель сельхозназначения или доли ЗУ (о том, кто и как может покупать и продавать сельхозземли, читайте тут).
Нотариально удостоверенные сделки пошлиной не облагаются.
Через службу государственной регистрации
Условия
Юридические условия оформления сделки в Росреестре те же, что и в МФЦ. Регламент обслуживания граждан опирается на Приказ Минэкономразвития П/№ 450 от 26.08.15 г.
К регистрации допускаются только правоспособные лица:
- участники сделки;
- их законные или уполномоченные представители,
Заявления принимаются специалистом по предъявлении паспортов. Попасть на приём можно только по предварительной записи, произведённой:
- через сайт Госуслуг;
- при личном посещении;
- по телефону.
Некоторые отделения имеют возможность выдавать талоны в терминале, но желающих всегда больше, чем возможность учреждения обеспечить их талонами.
Список документов
Формально здесь требуются документы в том же объёме, что и в МФЦ. Но есть и небольшие нюансы. Если МФЦ допускает снятие копий с нужных документов, то в территориальном отделении этого не предусмотрено. Поэтому дополнительно нужно снять ксерокопии:
- с паспортов;
- свидетельств о наследовании;
- свидетельств о рождении;
- решений суда;
- свидетельств о браке.
Нотариально удостоверять их не нужно, они подаются вместе с оригиналами регистратору. По завершении процедуры оригиналы возвращаются.
Если в МФЦ не требуется предъявление квитанции об уплате пошлины, так как она проверяется в специальной программе, то здесь такая программа не предусмотрена, и квитанция прилагается к остальному пакету документации.
Требования к договору
Договор представляется в трёх экземплярах на бумажном носителе в подготовленном виде, к нему прилагается пакет сопроводительной документации. Он подготавливается заранее, и никаких отличий в нём, в зависимости от места регистрации, быть не должно.
Допускается передача договора почтовым отправлением. В этом случае высылаются 2 экземпляра ДКП – обязательно оригиналы, с приложениями на землю и на дом. Можно отправить электронные документы, но повторный визит будет проходить при личном присутствии, где будет проставлена отметка о регистрации.
Пошаговая инструкция
Иное название этого органа – кадастровая палата. Оно более распространено в среде граждан населённого пункта и находится в каждом региональном центре. Именно туда следует обращаться, соответственно адресу расположения приобретённого земельного участка.
Заранее проводятся следующие поэтапные действия:
- запись на приём;
- уплата пошлины;
- составление заявления (при затруднениях – составляется в Регпалате).
По указанному времени заинтересованные лица прибывают в отделение с договорами и пакетом приложений. Предварительно можно обратиться к консультанту, который проверит пакет документации и правоспособность каждого документа.
Заявление можно составить по образцу, представленному на сайте Росреестра или полученному на стенде в помещении отделения. Здесь же можно подойти к консультанту за помощью.
Затем участники сделки подают документы. Эта процедура проходит намного дольше, чем в МФЦ, так как Росреестр является ответственным регистрирующим органом, и проверяется правоспособность каждой поданной бумаги. Зато, если процедура по приёму документации завершилась удачно – можно считать, что возврата документов не будет. Здесь также выдаётся расписка о приёме документов, в которой назначен срок следующего визита. На повторном визите расписку забирают, а вместо неё выдают договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.
Стоимость регистрации ничем не отличается. Сроки снижаются за счёт того, что транспортировка документов не осуществляется. Поэтому по регламенту для участников, подошедших совместно, они составляют 7 дней, а для подошедших порознь – 18 рабочих дней. Нотариально удостоверенные ДКП регистрируются по тем же правилам, что и в МФЦ.
Хочу подвести резюме к статье и, возможно, где-то ее дополнить, дабы избежать повторяющихся практических вопросов.
Оформление сделок с недвижимостью осуществлялось и продолжает осуществляться через Росреестр. МФЦ и портал государственных услуг предназначены для упрощения работы регистраторов. Сбор документов через сторонние службы позволяет исключить шум и очереди в офисе регистраторов. И это верно, ведь люди работают с важными документами.
Заявитель может обращаться за регистрацией сделки в любую из представленных служб. Самостоятельно или прибегая к помощи профессионалов (юристов, риелторов, прочих агентов). Пакеты документов везде одни и те же. Разница может немного отличаться в стоимости государственной пошлины.
Основная задача заявителя – соблюсти требования к пакету документов и пользоваться услугами нотариусов, если в том есть необходимость (например, сделки, связанные с долями, или при наличии ребенка участвующего в сделке).
ДКП на землю и дом нужно зарегистрировать в отделении Росреестра, куда можно подойти непосредственно, или передать договор с приложениями через МФЦ. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистрационные процедуры практически идентичны, но имеют некоторые различия, которые следует учитывать