Как перевести нежилой дом в жилой

Какое помещение считается жилым, а какое – нет

Жилое помещение – это изолированная недвижимость, в которой человек может проживать на постоянной основе. Чтобы получить статус жилого, недвижимое имущество должно соответствовать всем обязательным техническим требованиям и санитарным нормам.

Жилым имуществом можно признать:

• жилой дом (речь может идти о частном доме) или его часть;
• квартиру или комнату.

Собственник имеет право официально зарегистрироваться по адресу нахождения своего жилья.

Остальные объекты считаются нежилой недвижимостью. К ним можно отнести любое офисное помещение, площадь магазина, торговые базы, цеха и пр. Прописку по адресу нахождения подобных квадратных метров оформить нельзя.

Какие законы регламентируют перевод

При определенных условиях возможен перевод нежилого помещения в жилое Закон, регламентирующий данную процедуру – это глава 3 ЖК РФ, если речь идет об основных правилах. Также отдельные нюансы раскрываются в других нормативных актах:

• региональном законодательстве;
• муниципальных нормативных актах;
• градостроительном кодексе;
• законе от 13.07.2015 года № 218-ФЗ;
• постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• СНиП 31-01-2003.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что процесс смены статуса нежилой недвижимости регламентируется требованиями законодательства сразу из нескольких областей права.

Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую

Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.

Статус строения можно поменять, если:

• объект является собственностью заявителя;
• все собственники согласились на изменение статуса имущества;
• внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
• выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
• объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
• перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
• если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
• к объекту есть свободный проход.

Пример

Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нескольких нежилых помещений в жилые. Суд не удовлетворил исковые требования, мотивировал это тем, что собственник имущества – не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказался согласовать смену статуса такой недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28 мая 2010 г. №Ф03-2872/2010, дело №А51-12554/2009).

Нежилой объект, претендующий на новый статус, не может быть в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно как-то навредить здоровью человека, то перевод нежилого здания в жилое запрещен.

В каких случаях перевод невозможен

Не всегда разрешен перевод здания из нежилого в жилое, существуют некоторые ограничения. Среди них следующие:

• имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
• недвижимость расположена на участке, непригодном для жизни, нет коммуникаций;
• отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.
• есть утечки воды, используемой в быту;
• нет свободного безопасного прохода к объекту.

Тут важно отметить, что в каждом конкретном случае лучше изучить региональное и местное законодательство, так как данный вопрос может быть регламентирован более детально.

Пример

Предприниматель обратился в суд с требованием перевести имущество из нежилого в жилое. Суд в ходе разбирательства установил, что недвижимость, принадлежащая истцу, была реконструирована под ТЦ. И вход в помещение для проживания осуществляется только через помещение общественного назначения. Поэтому требуется сначала сделать отдельный вход. Исковые требования удовлетворены не были. (Постановление ФАС Уральского округа от 13 августа 2012 г. №Ф09-9806/11, дело №А50-3183/2011).

Если имущество находится в аренде или в залоге, то собственнику откажут. При покупке нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю лучше заранее убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилое

Разберемся, сколько стоит перевод нежилого помещения в жилое. Цена проекта зависит от технических условий и от его сложности. Диапазон: от 15 до 200 тыс. руб. Не получится определить навскидку, сколько будет стоить проект, поскольку надо изучить количество проектируемых сетей и прочие детали.

Перевод из нежилого в жилое помещение: процедура

Итак, как перевести нежилое здание в жилой дом? Процедура смены статуса имущества включает в себя действия по сбору документов и переоборудованию. Это займет не менее двух месяцев. Разберемся, какие инстанции занимаются этим вопросом, и как подготовить нужные бумаги.

Куда обращаться

Оформление нежилого помещения в жилое производят муниципальные органы. В небольших населенных пунктах нежилую территорию в жилую переводит исполнительная власть. А в крупных городах для этого существуют особые структурные подразделения, такие, как управление жилфондом, департамент городского хозяйства, отдел по жилищной политике и пр.

Чтобы оформить перевод нежилой площади в жилую, следует обратиться в соответствующие муниципальные органы, выбор которых зависит от размера населенного пункта, в котором находится недвижимость. Наши юристы дистанционно помогут выбрать нужную инстанцию для обращения и подготовить необходимые документы.

Как написать заявление

Согласно ЖК РФ, для смены статуса объекта следует заполнить заявление. В каждом субъекте РФ используется свой бланк документа. Но есть правила, общие для всех. Так, обращение должно содержать следующее:

Что прописать в заявлении

1

ФИО собственника и его контактные данные;

2

Данные об объекте недвижимости;

3

Информацию из выписки из ЕГРН, удостоверяющей право собственности на недвижимое имущество;

4

Просьбу произвести перевод нежилого помещения в жилое;

5

Перечень прилагаемых документов;

6

Число, подпись.

Чтобы вам было легче составить заявление, мы подготовили его шаблон. Если же вам трудно разобраться самостоятельно, как его использовать и оформить свой вариант без ошибок, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам.

Какие документы понадобятся

По закону к заявлению следует приложить только те документы, которые не находятся в свободном доступе госорганов, которые уполномоченный орган может запросить по межведомственному взаимодействию.

Из обязательных документов это:

• заявление;
• проект;
• документы на переводимое помещение, если право на него не зарегистрировано.

Госорганы, рассматривающие заявку, могут дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После того, как вы подали все бумаги, рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Сроки составляют 45 дней. Затем заявителю направляют решение.

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое

1

Подготовка проектной документации на перепланировку

Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:

• санитарных,
• эпидемиологических;
• противопожарных правил.

Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов.

Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.

2

Обращение с заявлением о смене статуса имущества

1. Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья.
2. Приложите к заявлению требуемые документы.
3. Ждите ответа 45 дней.

3

Выполнение перепланировки

Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.

4

Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Для смены статуса недвижимого имущества проведите его перепланировку, подайте заявление в муниципальный орган, поставьте объект на кадастровый учет и зарегистрируйте в Росреестре. Если вам сложно разобраться во всех тонкостях процедуры, наши юристы удаленно поддержат вас на всех ее этапах, составят заявление, помогут подготовить нужные документы и обратиться в соответствующие инстанции.

Когда могут отказать в переводе

Муниципальные органы вправе отказать в смене статуса недвижимости (ст. 24 ЖК РФ).

Перечислим, в каких случаях выносится отрицательное решение:

• предоставлены не все документы;
• в бумагах были допущены существенные ошибки;
• документы поданы в госорган, который не уполномочен решать данный вопрос;
• собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества, чтобы привести его в соответствие предъявляемым к жилью требованиям;
• проект был составлен без соблюдения законодательных норм.

Органы субъекта РФ или муниципалитета не могут устанавливать какие-то дополнительные основания, кроме указанных в ст. 24 ЖК РФ.

В решении об отказе уполномоченный орган обязан указать конкретные основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ должны направить заявителю в течение 3-х дней.

Если вам отказали

Если собственник получил отказ в смене статуса имущества, он может обжаловать отрицательное решение в суде. Для. этого следует подать заявление в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Как составить иск

Граждане подают документы в районный или в городской суд, а предприниматели и организации – в арбитражный.

Собственник должен потребовать признать решение об отказе необоснованным. В заявлении нужно указать следующую информацию:

Структура иска

1

Данные о заявителе и ответчике.

2

Сведения об имуществе.

3

Ссылки на нормы закона, нарушенные муниципальным органом.

4

Список подтверждающих документов.

5

Дата и подпись.

Чтобы грамотно составить обращение, воспользуйтесь в качестве примера образцом, подготовленным нашими специалистами:

Документы, прилагаемые к иску

К заявлению приложите следующие документы:

• документ о праве собственности на недвижимое имущество;
• план помещения и поэтажный план здания;
• проект переустройства и перепланировки;
• решение об отказе в смене статуса;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Госпошлина для граждан составит 300 руб., а для организаций — 2 тыс. руб.

Судебное разбирательство и решение

Районные суды рассматривают дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости, согласно процедуре административного производства, установленной КАС. Арбитражные суды в данном случае действуют в соответствии с правилами, предусмотренными АПК РФ.

Обе стороны приглашаются на судебное заседание. Если нужно, привлекаются третьи лица и свидетели. После детального рассмотрения материалов по делу судом выносится то или иное решение.

Что делать после получения положительного решения суда

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, то документы о смене статуса помещения будут рассматриваться снова – уже с учетом мотивированного мнения судьи. Представители муниципалитета должны устранить допущенные нарушения и выдать собственнику новое решение. И уже на его основе владелец недвижимости проведет перепланировку, после чего узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и в Росреестре.

Судебная практика: перевод нежилого помещения в жилое

Господин М.А. Савельев обратился в суд с целью обжаловать отказ администрации г. Вологды в переводе нежилого недвижимого имущества в жилое. В ходе разбирательств было установлено, что объект находится на техэтаже жилого дома, и к нему нет доступа при помощи лифта. Однако существует возможность воспользоваться лестницей с первого этажа. Таким образом, комбинированная схема доступа не противоречит постановлению №47. Также объект имеет водопровод, отопительную систему, канализационную сеть, электричество и вентиляцию. Такие условия дают возможность комфортно проживать в студии. Помещение построено как квартира в соответствии со требуемыми строительными и санитарными нормами. С учетом данных обстоятельств, суд удовлетворил исковые требования гражданина М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского облсуда от 30 мая 2012 г. №33-2080/2012).

Незаконное проживание в нежилом помещении: риски

Проживание в нежилом помещении запрещено (ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ). Ответственности за несоблюдение данных норм не предусмотрено.

Однако стоит понимать, что к наказанию могут привлечь по ст. 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

• граждане: штраф от 500 до 1 000 руб.
• должностные лица: штраф от 1 000 до 2 000 руб.
• Предприниматели: штраф от 1 000 до 2 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.
• юридические лица: штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.

Как показывает опыт, доказать факт проживания в нежилых помещениях достаточно сложно. И легче сделать это, если имущество расположено в многоквартирном доме, т.к. его жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

Ответственности за проживание за в нежилой недвижимости нет, но за нарушение санэпидтребований могут оштрафовать. Чтобы избежать неприятностей, лучше не рисковать и переоформить помещение по закону. Наши юристы помогут вам подготовить все необходимые документы, подать их в соответствующую инстанции и сменить статус имущества.

Частые вопросы

Использовать нежилые помещения для проживания граждан запрещено. Сооружения и здания должны эксплуатироваться в соответствии с их разрешенным назначением (см. ч.1 ст. 55.24 ГК РФ).

Да, такое допустимо. Как следует из вопроса, помещение в данный момент является нежилым, и перевод нежилого дома в жилой повлек за собой перепланировку: был оборудован отдельный вход. Если имеются разрешительные документы, закон допускает наличие отдельного входа в жилое помещение в многоквартирном доме. Однако, учитывая, что вход был оборудован в нежилом помещении, лучше все-таки обратиться в органы местной власти с техническим планом за консультацией.

Переводом жилого помещения в нежилое занимается орган местного самоуправления в соответствии с жилищным, а также градостроительным законодательством. Завершающим этапом процедуры является внесение соответствующих изменений в Росреестр.

Согласно СНиП 2.08/01-89 п. 1.43, размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий запрещено. Перевод таких помещений в жилой фонд проблематичен. Кроме того, в нежилом помещении невозможно зарегистрироваться по месту жительства (т.е. прописаться).

Для того, чтобы перевести коммерческую недвижимость в жилую, следует составить соответствующее заявление и подать его в межведомственную комиссию вместе с нотариальным согласием всех владельцев (если помещение в долевой или совместной собственности), кадастровым и техническим паспортом, паспорт, протоколом общего собрания собственников (если помещение – в многоквартирном доме), поэтажным планом многоквартирного дома, выпиской из ЕГРН.

Заключение эксперта

Стоит заранее внимательно проверить соблюдение всех условий, необходимых для оформления перевода и решить все вопросы по их обеспечению, иначе перевод нежилого помещения в жилое будет невозможен, и в его осуществлении откажут.