Договор коммерческого найма жилого помещения заполненный образец

Как распределяются между сторонами договора найма платежи за коммунальные услуги – стоимость электричества, потребленной воды, тепла, газа и т.д.?

Если в договоре ничего не прописано, то коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ). Но в договоре можно прописать и иной порядок, например:

• наниматель оплачивает коммунальные платежи, зависящие от фактического потребления и рассчитываемые на основании показаний счетчиков;
• наймодатель оплачивает коммунальные платежи, размер которых является фиксированным и не зависит от фактического потребления.

Кстати, в договоре следует предусмотреть порядок внесения и других платежей, таких как плата за доступ в Интернет, плата за кабельное телевидение и т.д.

Договор коммерческого найма квартиры – что это?

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма одна сторона, являющаяся собственником жилья либо уполномоченным им лицом, обязуется передать другой жилье на временной основе за плату. При этом жилье передается исключительно для проживания.

ВАЖНО! Законом предусмотрено два типа договора найма жилья: коммерческий и социальный. Их не следует путать друг с другом, т. к. порядок заключения данных сделок имеет существенные различия (о них мы расскажем в конце статьи).

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное жилье (дом, квартира, комната). При этом жилье должно быть пригодно для проживания. Пригодность предполагает, что наниматель может пользоваться жилым помещением вне зависимости от времени года и оно соответствует всем строительным, санитарным, пожарным, иным требованиям, которые предусмотрены законодательством. Вместе с правом пользования и владения жильем наниматель получает право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, а также иным его оборудованием (световым, механическим, санитарно-техническим и т. д.).

Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. При этом нанимателями по общему правилу могут быть только физические. Юрлица вправе заключать договор найма жилья только в одном случае — для проживания в нем своих сотрудников.

Если договор заключен не для обеспечения проживания граждан в жилом помещении, он признается ничтожным по основаниям, отраженным в ст. 168 ГК РФ. Данная позиция подтверждена п. 38 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 01.07.1996 № 6/8.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Основное отличие этого соглашения от социального — предусмотрен конкретный период для проживания, а съемщик должен платить владельцу за пользование жильем.

Заключение сделки коммерческого найма оформляется в виде договора, но не существует установленного законом образца. Поэтому любая из сторон может включить в него и нетипичные требования, но только с согласия другой стороны.

При подписании договора следует внести перечень родственников, которые будут проживать с нанимателем на постоянной основе. Если список отсутствует — их совместное проживание допускается только с согласия наймодателя.

Как только действие договора окончится, жильцы должны съехать из помещения. Если они добровольно его не покинут, то к ним примут принудительные меры по решению суда.

Если у вас возникла необходимость заключить соглашение о найме жилья, можете воспользоваться образцом, представленном на нашем сайте. Также вы можете обратиться к юристам за подробными разъяснениями по его заполнению через онлайн-чат или по указанным телефонам.

Людмила РазумоваРедактор Практикующий юрист с 2006 года

Форма договора найма жилого помещения физическим лицом

Обязательно ли заключать договор найма жилого помещения письменно? Или достаточно устных договоренностей, без письменного договора найма? В Гражданском кодексе сказано, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 руб., заключаются в простой письменной форме (подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Кроме того, есть прямая норма, фиксирующая, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Но в любом случае, даже без оглядки на нормы ГК РФ, безопаснее оформить договор найма письменно, чтобы зафиксировать в нем все важные условия о сроке аренды, о плате за наем, о распределении обязанностей и т.д.

Стороны договора найма жилого помещения

Наймодатель – это собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (например, родственник, действующий по доверенности). Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо, получающее помещение во владение и пользование (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Перед заключением договора найма жилого помещения нанимателю следует проверить права наймодателя на жилье, запросив у собственника помещения выписку из ЕГРН и при необходимости доверенность. В частности, из выписки будет видно, нет ли каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма жилого помещения.

В договоре найма следует указать ф.и.о. граждан, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Регистрация договора найма жилого помещения

Если срок договора найма жилого помещения составляет год и более, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Точнее регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление для регистрации нужно подать в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ч. 4 ст. 51 Закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ). За нарушение срока подачи документов для регистрации договора найма грозит немаленький штраф – 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21КоАП РФ). Причем в КоАП РФ не сказано, на кого его могут наложить – на наймодателя или на нанимателя.

Договор найма жилого помещения: акт приема помещения

То, что наймодатель выполнил свое обязательство по предоставлению жилого помещения в наем, можно зафиксировать актом приема-передачи помещения. Он составляется в произвольной форме в 2-х экземплярах. В нем:

• отражается состояние квартиры (дома) на момент передачи;
• приводится перечень передаваемого вместе с помещением имущества (мебель, бытовая техника и т.д.);
• фиксируются показания счетчиков электричества, воды, газа.

Обратная передача квартиры от нанимателя к наймодателю при прекращении договора найма также имеет смысл оформить актом приема-передачи.

Расторжение договора найма жилого помещения

Каковы условия для досрочного расторжения договора найма и выселения жильцов по договору найма жилого помещения?

Во-первых, наймодатель может расторгнуть договор через суд в случаях (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ):

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению или нарушения прав и интересов соседей в ситуации, когда наймодатель уже предупредил нанимателя о необходимости устранить нарушения, но наниматель не сделал этого.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Во-вторых, любая из сторон может расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Имеет смысл изначально прописать в договоре найма порядок возврата платы за не прожитый нанимателем период.

В ГК есть норма, позволяющая и нанимателю досрочно расторгнуть договор найма. Так, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Образец договора найма жилого помещения между физическими лицами

Типового договора найма жилого помещения не существует, поскольку такой договор может быть заключен в произвольной форме с соблюдением необходимых требований законодательства. Но мы попробуем привести наиболее понятную и простую рыбу (бланк) договора найма жилого помещения между физлицами.

На какой срок заключается договор?

Договор коммерческого найма заключается на срок до 5 лет с момента подписания. Если срок в нем не указан, договор признается заключенным на 5-летний срок, согласно требованиям ст. 683 ГК РФ.

Напоминаем, что при оформлении контракта на срок менее года нет необходимости регистрировать обременения в органах Росреестра. Если же договор заключен на срок более года, заявление в Росреестр или МФЦ подается в течение месяца с момента заключения контракта. За нарушение данного условия предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ (штраф 5000 руб.).

Однако для нанимателя при краткосрочном характере соглашения действует несколько ограничений:

1. Невозможно вселить временных жильцов.
2. Нет возможности сдавать квартиру в поднаем.
3. Нет преимущественного права на заключение сделки.
4. Если наниматель умрет, договор прекратит действие.
5. Если наниматель выедет, договор прекратит действие.

Однако если внести в соглашение противоположные условия, то перечисленные выше ограничения утратят силу. Образец договора коммерческого найма жилого помещения доступен для скачивания по ссылке:

***

Таким образом, договор коммерческого найма жилья заключается с целью проживания нанимателя в помещении. Соблюдение приведенных в статье положений о порядке заключения такого рода контрактов позволит оформить контракт юридически грамотно.

Какие сведения необходимо отразить в договоре найма квартиры?

Во всех случаях для любых договоров важно указание в их тексте существенных условий. Для договора найма жилья таковым является предмет. Предметом же договора в данном случае являются действия наймодателя по передаче конкретного жилья на праве владения и пользования нанимателю. Важно оговорить все характеристики объекта недвижимости, которые только возможно.

Например, если объектом является квартира, необходимо указать:

• адрес ее места нахождения;
• количество комнат;
• этаж, на котором расположена квартира;
• кадастровый номер;
• данные документа, подтверждающего право собственности наймодателя (например, выписки из ЕГРН).

Договор является возмездным, однако условия о размере и порядке оплаты не являются существенными. Между тем рекомендуется указать эти данные, если они определяются соглашением сторон. В противном случае размер оплаты будет устанавливаться с учетом цен на рынке, что может повлечь судебные споры. Чаще всего плата по договору производится в рублях в виде ежемесячных периодических платежей, реже — единовременно в твердой сумме.

Срок соглашения также не является его существенным условием, однако рекомендуется его оговорить хотя бы потому, что от этого зависит необходимость регистрации обременения наймодателя в органах Росреестра.

Права и обязанности сторон

Любое соглашение предполагает необходимость указания в нем прав и обязанностей контрагентов. Договор найма жилья не является исключением, несмотря на то что в случае неуказания прав и обязанностей он не будет признан незаключенным.

Таким образом, рекомендуется указать обязанности наймодателя:

• по передаче жилья в состоянии, которое пригодно для проживания;
• обеспечению предоставления коммунальных услуг;
• обеспечению проведения капитального ремонта.

Основными же обязанностями нанимателя являются:

• использование жилья исключительно для проживания;
• обеспечение сохранности жилья и поддержание его в надлежащем виде;
• внесение оплаты согласно условиям договора;
• внесение платежей за коммунальные услуги в случае наличия соответствующего соглашения.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами

Если вы решили снять квартиру у гражданина, то только оформление договора защитит ваши права. В последнее время участились случаи мошенничества при сдаче в наем жилья как со стороны наймодателя, так и квартиросъемщика.

Расскажем о мерах безопасности, которые следует предпринять жильцу перед подписанием договора:

• удостовериться, что наймодатель владеет жильем на законных основаниях;

• убедиться, что предыдущие жильцы полностью внесли плату за коммунальные услуги;

• проверить показания на счетчиках приборов учета, если такие имеются, и зафиксировать их документально;

• проверить через Росреестр, что жилье не находится под арестом;

• прописать в договоре, что наймодатель может выселить из помещения ранее указанного срока, но только письменно предупредив об этом за 2 недели. Если была внесена предоплата, то собственник жилья обязуется вернуть часть суммы пропорционально дням проживания;

• оплату всегда фиксировать распиской в получении денег.

Наймодателям же необходимо тщательно выбирать новых жильцов, чтобы они могли своевременно вносить плату и не нарушали общественный порядок. Владельцы для подстраховки могут снять копию с паспорта своих квартирантов, а к договору приложить список имущества, находящегося в помещении и т.д.