Дарственная на квартиру между близкими родственниками 2019 что это

Общие положения о дарении

Договор дарения – это соглашение, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой (одаряемому) определенное имущество или права на него, либо освободить от обязанности на безвозмездной основе.

Если даритель ставит дополнительные условия в виде встречных обязательств, то такой договор нельзя назвать дарственной (ст.572 ГК РФ). Если за подарок вы планируете получить что-то взамен, например, транспортное средство или деньги, то стоит заключать иной тип соглашения: договор мены, купли-продажи и пр., в зависимости от обстоятельств.

Вообще, такого слова, как дарственная в законе нет, но оно прочно закрепилось в обиходе. Такой документ, с юридической точки зрения, целесообразнее называть договором дарения, правила оформления которого закреплены главой 32 ГК РФ.

Дарственная помогает переоформить квартиру или другое имущество в собственность третьих лиц, без выполнения одаряемыми встречных обязательств. Подарить можно не только имущество, но и права, либо освободить от обязанности. Как правило, предметом договора дарения может быть:

• квартира, дом, дача;
• земельный участок;
• транспортное средство;
• право требования;
• освобождение от долга и пр.

Дарение между близкими родственниками может быть проще и выгоднее для них, чем официальная процедура вступления в наследство, но не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. Например, дарственной не может быть предусмотрено передача дара после смерти собственника. В такой ситуации пишут завещание, а договор дарения, предусматривающий подобное условие, признается ничтожным.

Одаряемыми могут быть не все, тем более, если речь идет о ценном имуществе. К примеру, дарение запрещено лицам, занимающим определенные должности: врачам от пациентов и их родственников, учителям от учащихся и родителей, госслужащим и пр. А если предмет договора находится в совместной собственности супругов, то для заключения сделки потребуется нотариальное согласие от мужа или жены.

Не знаете, как лучше оформить квартиру на сына, дочь или других родственников, обращайтесь к нашим юристам. Мы подготовим для вас полный комплект документов для заключения сделки, согласуем дарение, составим дарственную, а также поможем с регистрацией права собственности на предмет дара.

Как заключить договор дарения: пошаговая инструкция

Дарственная на ребенка или взрослого человека заключается по правилам, установленным гражданским законодательством. Ее предметом выступает какое-либо имущество, имущественные права или освобождение от обязательств.

Субъектами дарственной называют стороны правоотношений: дарителя — того, кто передает что-то в дар, и одаряемого — того, кто принимает подарок.

Договор дарения может быть заключен в устной или письменной форме. Письменная форма обязательна для договоров дарения движимого имущества, если:

• подарок делает юридическое лицо, а стоимость дара превышает 3 тыс. рублей;
• согласно соглашению, одаряемый получит свой подарок в будущем.

Также, дарственную принято заключать в письменном виде, если предметом выступает имущество, требующее регистрации прав на него, например, недвижимость.

Дарственная не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением случаев, установленных законом, например, если дарителем является несовершеннолетний или недееспособный. К примеру, дарственная на квартиру дочери от отца может и не заверяться нотариусом.

Как составить договор дарения

Договор дарения не имеет единого образца, установленного на законодательном уровне. Его составляют по общепринятым правилам. Условно, его можно поделить на несколько разделов: вводная, основная и заключительная части.

Структура дарственной

Краткое описание раздела

Вводная часть

Здесь принято указывать название документа, дату, место заключения сделки, наименование сторон

Основной раздел

Затем описывают предмет правоотношений, прописывают права и обязанности субъектов, их ответственность

Заключительная часть

Заканчивают договор реквизитами сторон, их подписями и расшифровкой автографа.

На самом деле, вы можете оформить дарственную на квартиру или прочее имущество и включить в нее любую информацию, не противоречащую законодательству, которую посчитаете нужной. Но учтите, что описание предмета сделки является существенно важным условием. Отсутствие таких сведений влечет признание договора незаключенным.

По общим правилам, вступает в силу дарственная после ее подписания сторонами, а если договор требует нотариального удостоверения, – после его заверения нотариусом.

Подходить к подготовке дарственной нужно ответственно, ведь зачастую даже небольшие ошибки могут послужить основанием для признания договора недействительным. Чтобы этого не произошло, поручите подготовку соглашения профессионалам.

Юристы ЕЮС составят для вас корректный договор дарения, учитывая не только законодательные тонкости, но и ваши личные потребности. Если же вы решили действовать самостоятельно, мы подготовили для вас типовой образец дарственной. Опирайтесь на него при составлении договора, и тогда риск допущения ошибок снизится в разы.

Как заверить договор у нотариуса

Оформление дарственной требует нотариального удостоверения лишь в некоторых случаях, установленных законодательством, например, если:

• даритель – недееспособное, ограниченно дееспособное или несовершеннолетнее лицо;
• предмет сделки – доля недвижимого имущества, за исключением ситуаций, когда все части объекта дарятся в рамках одной сделки;
• предмет дарения – специфичное имущество, например, доля в ООО и пр.

Также, вы можете обратиться к нотариусу для удостоверения сделки по личному желанию. Это поможет защититься от рисков оспаривания договора.

Чтобы заверить дарственную, вам необходимо подготовить соглашение, обратиться к нотариусу и оплатить нотариальный тариф и услуги техническо-правового характера. Специалист проверит правомерность заключения сделки и, если все в порядке, удостоверит соглашение.

Как зарегистрировать переход права собственности

Зачастую предметом договора дарения выступает недвижимость. В таком случае переход квартиры в собственность одаряемого, а, если быть точнее, право собственности на недвижимый объект, регистрируют в Росреестре. Вам понадобятся:

• заявление по установленному образцу;
• удостоверение личности;
• договор дарения;
• квитанция об оплате госпошлины.

На самом деле, подтверждать внесение государственной пошлины не обязательно. Росреестр проверит информацию об ее оплате самостоятельно. Но, если сведения не поступят, то регистрационные действия приостановят. Чтобы этого не произошло, квитанцию об оплате лучше прилагать к основному пакету документов.

Стоимость дарственной

Стоимость оформления договора дарения складывается из нескольких типов затрат: на подготовку соглашения, на нотариальное удостоверение, и на регистрацию сделки.

Так, вы можете самостоятельно составить дарственную, соответственно, за ее подготовку платить не придется. Но юристы не рекомендуют экономить на этом, тем более, если вы раньше никогда не сталкивались с дарением. Правильно оформленный документ – залог успешной сделки.

Нотариальное удостоверения является условно-обязательной статьей расходов. То есть, в некоторых случаях вы обязаны заверять дарственную у нотариуса, в других — вправе отказаться от этого.

Сколько стоит оформление у нотариуса договора дарения квартиры, напрямую зависит от региона, стоимости предмета дара и прочих факторов.

Чтобы подарить долю за удостоверение договора требуется заплатить 0,5% от ее стоимости (не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб). В случае нотариального заверения договора на весь объект недвижимости платят больше.

Сумма, в рублях.

Размер, в тыс. руб. + % от суммы

До 1000 000

3 + 0,4%

От 1000 001 до 10000 000

7 + 0,2%, с суммы свыше 1 млн

От 10000 001

25+ 0,1%, с суммы превышающей 10 млн

За заверение дарственной на весь недвижимый объект, если сделка заключается между близкими родственниками, платят 3 тыс. рублей + 0,2% от стоимости квартиры, если ее рыночная цена составляет 10 млн руб. и менее. Если же недвижимость стоит более 10 млн руб., то нотариальный тариф увеличивается до 23 тыс. руб. + 0,1% от стоимости сделки, превышающей 10 миллионов.

За регистрацию перехода права собственности на квартиру платят 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. – для юридических (ст.333.33 НК РФ).

НДФЛ при дарении

Даритель не платит налоги при дарении имущества, так как фактически не получает никакой выгоды от сделки. А вот одаряемый обязан заплатить подоходный налог, за исключением случаев, когда договор заключен между близкими родственниками.

НДФЛ составляет 13% от стоимости имущества. Человек, получивший дар, обязан задекларировать доход, после чего оплатить налог.

Можно ли оформить дарственную по доверенности

Если у дарителя нет возможности присутствовать при заключении договора дарения, он может передать свои права на подписание соглашения третьему лицу. В таком случае оформляется нотариально удостоверенная доверенность. В ней следует прописать полный перечень полномочий поверенного, данные одаряемого и предмета дарения.

Сколько действует дарственная

Дарственная предполагает окончательный переход собственности другому лицу. Никакого срока закон для нее не определил. Но в случае с недвижимостью – домами, дачами, квартирами, землей – требуется еще государственная регистрация в ЕГРН через Росреестр (без этого сам договор дарения не будет порождать последствий).

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Главным достоинством дарения для одаряемого несомненно является безвозмездность сделки. Ему не нужно что-то платить или делать за то, чтобы получить дар. Но это не единственный плюс. Обратите внимание на основные преимущества дарственной.

1. Дарителю не нужно платить налог. Если вы продаете квартиру, то вы обязаны заплатить 13% с дохода, за исключением случаев, установленных законом.
2. Одаряемый платит НДФЛ только если не является родственником одаряемому. И то, это гораздо выгоднее, чем покупать недвижимость.
3. Процедура заключения сделки проста. Достаточно подписать дарственную и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Но в некоторых случаях может потребоваться нотариальное удостоверение соглашения.
4. Дарение позволяет гарантированно передать имущество именно тому человеку, которому хочет даритель.

В этом случае оно надежнее и безопаснее наследования. При наследовании однозначно просчитать, что будет, когда начнется раздел имущества, нельзя. К тому же есть понятие «обязательные наследники» – лица, которые всегда имеют право на часть имущества умершего, независимо от того, что написано в завещании и как хотел распорядиться своим добром сам умерший. Дарение выводит имущество из состава наследства, то есть оно уже не подлежит разделу после смерти дарителя, а сразу переходит в собственность одаряемого.

Что касается минусов, то к ним относятся риски, а также высокая частота оспаривания дарственных.

Чем опасен договор дарения

Довольно часто даритель и одаряемый сталкиваются с различными проблемами и подводными камнями уже после заключения сделки. По договору дарения все права переходят к одаряемому, и даритель лишается прав на имущество. Это касается как движимых, так и недвижимых вещей.

Например, переписать дом на сына, дочь, супруга или другого родственника – значит полностью лишиться собственности на этот дом, включая права пользования, владения и проживания в нем. Все, что будет дальше между дарителем и одаряемым – это сфера морали, а не юриспруденции. Если отношения между людьми изменятся, либо получатель дара умрет, либо продаст подаренную квартиру – во всех этих случаях бывший даритель юридически беззащитен, ведь он не связан никакими обязательствами с правопреемниками или покупателями.

Пример

Допустим, женщина решила переписать квартиру на сына через дарственную и продолжала жить вместе с ним. После этого сын женился, а еще через несколько лет он погиб. Получается, что у женщины уже нет собственных прав на эту квартиру. В данном случае она и жена сына являются наследниками, то есть право собственности на долю в квартире гражданка в конце концов оформит. Но ни о какой комфортной и безопасной жизни для бывшей дарительницы речь уже не идет.

Обычно люди этого не понимают, думая, что переоформление квартиры на сына, дочь или другого родственника – это простая формальность, и фактически все останется так же, как и прежде. Именно из этого вытекают все остальные риски и негативные последствия.

Еще один риск – оформление дарственной с условием. Дарственная на квартиру сыну, дочери или внукам может включать в себя условие о том, что даритель сможет жить в ней, вплоть до конца жизни. Вообще, оно не противоречит закону, но, если по условиям соглашения дарственная вступает в силу после смерти дарителя, только после чего одаряемый и приобретает право собственности на квартиру по нему, значит речь идет о завещании, поэтому такой договор считается недействительным.

Судебная практика

Правоприменительная практика показывает, если вы не зарегистрируете право собственности на подаренную недвижимость, то сделка может быть оспорена в судебном порядке. Так, у гр-ки А. была дарственная на квартиру, составленная в письменном виде ее мужем незадолго до смерти. Соглашение нотариально не удостоверено, документы на госрегистрацию перехода права собственности в Росреестр никто не подавал.

После смерти мужа (дарителя) наследниками являлись двое его детей, мать и жена. Другие преемники обратились к нотариусу, чтобы вступить в права наследования и зарегистрировать спорную квартиру на себя. Гр-ка А. обратилась в суд с иском о признании права собственности на эту квартиру.

Истица считала, что договор дарения спорной квартиры был фактически исполнен, так как по закону для него не требуется нотариальная форма и государственная регистрация. Дело прошло несколько инстанций. В итоге суд отказал в удовлетворении требований, так как по мнению судебного органа, право собственности на недвижимость возникает у одаряемого с момента его регистрации в Росреестре.

Частые вопросы

Да. Одаряемый может просто не подписывать дарственную, а если договор уже заключен – написать отказ и зарегистрировать его в Росреестре.

Да. Обязанность дарителя переходит по наследству к его преемникам, если иное не предусмотрено дарственной.

Заключение эксперта

Дарственная на квартиру в 2024 году заключается по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. Документ составляют в письменном виде. Соглашение не нужно заверять у нотариуса, за исключением случаев, определенных законом. Право собственности на недвижимость, полученную в дар, в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.